Los árbitros aseguran que el arbitraje en la Ley del alquiler reduce a la mitad el coste de ir al juzgado


Aeade reivindica el arbitraje ante la futura Ley del alquiler, puesto que con la nueva Ley de tasas, el coste del arbitraje sería la mitad que acudir al juzgado. Además, aseguran que es posible reducir los plazos de desahucio a menos de la mitad gracias a la reducción de la comisión judicial y a la especialización del Juzgado 101 de Madrid, que en 2012 ya se resuelven en una media de entre tres y cuatro meses. Nueve de cada diez usuarios del arbitraje en alquileres vuelven a incluir cláusula arbitral en sus contratos. El nuevo ‘deshaucio exprés’ en 10 días ha recibido críticas por la imposibilidad de la medida.

Casacochecurro.com La Asociación Europea de Arbitraje, Aeade, reivindica el arbitraje ante la futura Ley del alquiler alegando los buenos resultados logrados en los últimos cinco años y la reducción de los plazos de desahucio a menos de la mitad gracias a la especialización del Juzgado 101 de Madrid. Según los datos de Aeade, en 2012 los conflictos se resuelven en tres-cuatro meses a través del arbitraje, mientras que en 2007 se resolvían en ocho.

A estos datos se une la alta satisfacción de los usuarios del arbitraje, ya que nueve de cada diez volverían a incluir cláusula arbitral en su contrato. Asimismo, a través del recientemente estrenado Servicio de Mediación de Aeade se evita el 30% de los desahucios, lo que demuestra que el arrendatario necesita información sobre la existencia del procedimiento y sus consecuencias. Cerca de cuatro de cada diez arrendatarios opta por una solución amistosa, lo que además implica: una reducción del tiempo (el desalojo se produce en menos de 20 días); del coste (a menos de la mitad); y de la carga emocional (se evita un desalojo forzoso).

Nueva Ley del alquiler
Respecto a la futura Ley del alquiler, Aeade valora de manera positiva el trabajo que está realizando el Gobierno en pro del fomento del alquiler de viviendas, especialmente la reducción de la comisión judicial a la mitad, hecho que favorecerá además al arbitraje -según los datos de la Asociación, permitirá acortar los plazos en un -30%.

Por ello, Javier Íscar de Hoyos, secretario general de Aeade, siente que no se dote de más medios materiales y humanos a los juzgados, ya que, en la situación actual «es una quimera agilizar los desahucios.» «Ha habido tres leyes desarrolladas con ese objetivo, pero ninguna de ellas ha surtido efecto. Todo lo contrario ha ocurrido en el ámbito del arbitraje, que se ha ido perfeccionando hasta conseguir, a día de hoy, los desahucios en tres-cuatro meses.»

Por ello, Íscar de Hoyos lamenta que «el Gobierno no haya tenido en cuenta el buen funcionamiento del arbitraje tomando como referencia la cifra de 4.000 conflictos arrendaticios resueltos con éxito por la Asociación». Y añade que «el arbitraje ha experimentado una exitosa agilización en la práctica gracias al apoyo judicial y compromiso con los plazos, ejemplarizados en el Juzgado 101, que lo han hecho más eficaz que cualquier cambio legislativo.»

El secretario general de Aeade explica que «en los años en los que llevamos fomentando y administrando arbitrajes, hemos logrado un procedimiento rápido y eficaz; logro en el que han tenido mucho que ver los jueces, ya familiarizados con la herramienta y, en muchos casos, prescriptores de la misma.»

Nueva Ley de tasas judiciales
Por otro lado, haciendo referencia a la nueva Ley de tasas, el arbitraje se vería reforzado, ya que el coste será menos de la mitad que acudir al juzgado y, además, según se indica en le Proyecto de Ley de tasas judiciales la solución extrajudicial ahorrará hasta el 60% de las tasas.

Según Íscar de Hoyos: «Las nuevas tasas perjudicarán a los arrendadores gravándoles con mas de 125 euros para poder instar un desahucio. El coste medio de acudir al juzgado superará los 1.000 euros (abogado, procurador y nuevas tasas), mientras que acudir al arbitraje puede hacerse por 98 euros. Si a esto le añadimos el ahorro de tiempo, la solución vía mediación en menos de 20 días en el 30% de los casos y la ausencia de tasas, el arbitraje debiera ser la apuesta principal del Gobierno.» Y añade que «pedirá audiencia al ministro para demostrarle que este es el camino, apoyándonos en los doce años que Aeade lleva trabajando en la consolidación del arbitraje como alternativa.»

La Asociación Europea de Arbitraje, corte de arbitraje con sede en Madrid administra arbitrajes como mecanismo de solución de conflictos al amparo de la Ley de Arbitraje desde hace diez años. En el sector de los arrendamientos urbanos desarrolló un procedimiento especial a través del que se han tramitado de manera exitosa un total de 4.359 conflictos arrendaticios.

El arbitraje aumenta en los alquileres urbanos

La Asociación Europea de Arbitraje (AEADE) ha presentado sus resultados de Arbitrajes en Arrendamientos Urbanos del primer semestre de 2008. Durante este semestre, más de 37.000 propietarios e inquilinos han incorporado el convenio arbitral de AEADE a sus contratos de alquiler lo que supone una excelente cifra que se prevé a finales del año 2008 sea de un 35% con respecto al año anterior. Desde sus inicos más de 150.000 contratos de Arrendamiento están protegidos con la clausula arbitral de AEADE.

Estos resultados reflejan que hasta junio de 2008 un total de 153.477 propietarios e inquilinos han incluido el convenio arbitral de AEADE en sus contratos de arrendamiento. AEADE prevé que en 2008 la cifra llegue a 75.000 nuevos contratos, un 35 por ciento más que el año anterior, que supondrían un total de 190.868 contratos hasta finales de año.

Las razones del fuerte crecimiento del arbitraje en arrendamientos urbanos de AEADE son, en primer lugar, la importante expansión que está experimentando el mercado del alquiler, la apuesta cada vez mayor de las Administraciones Públicas por el arbitraje de la asociación, la gestión en alquiler de Viviendas de Protección Oficial así como el acceso cada vez más generalizado de los particulares al arbitraje a través de los profesionales inmobiliarios y estancos.

Los resultados de AEADE se distribuyen por Comunidades Autónomas, por el número de profesionales inmobiliarios que recomiendan el arbitraje de AEADE en arrendamientos urbanos y su evolución en los últimos años, así como el índice de conflictividad y sus causas.

Madrid lidera el ranking por Comunidades Autónomas
Las Comunidades Autónomas que lideran el ranking del arbitraje en arrendamientos urbanos de AEADE hasta finales de junio de 2008 son: Comunidad de Madrid, con un total de 9.900 contratos que representan el 26,3 por ciento del total; seguida por Comunidad Valenciana, con 6858 contratos y el 18,2 por ciento, que sube 6,5 puntos con respecto al año anterior; Andalucía, con 6284 contratos y el 17,6 por ciento y el País Vasco, con 5829 contratos y el 15,5 por ciento. En quinto lugar se sitúa Cataluña, con 2860 contratos lo que representa el 7,6 por ciento. El resto de Comunidades Autónomas mantienen un crecimiento constante con respecto al año anterior.

«Comunidad de Madrid, Comunidad Valenciana, País Vasco y Andalucía se han convertido en las auténticas locomotoras del mercado del alquiler en España. Aunque el crecimiento también se ha percibido en el resto del país de forma muy relevante», indica el Secretario General de AEADE.

El papel de los profesionales inmobiliarios

Respecto al número de profesionales inmobiliarios que utilizan o recomiendan el arbitraje en arrendamientos urbanos de AEADE asciende a 5.317. La distribución de dichos profesionales por Comunidades Autónomas es similar al reparto del número de contratos; el primer puesto lo ocupa la Comunidad de Madrid, con 1.450 agencias que representan el 27,27 por ciento; seguida de la Comunidad Valenciana, con 786 y el 14,7 por ciento y Andalucía con 594 y el 11 por ciento.

El número de agencias se ha reducido considerablemente debido a la multitud de cierres de oficinas que se ha experimentando en los últimos meses, aunque el volumen de contratos haya seguido creciendo. La razón se debe a que son menos redes inmobiliarias, pero con mayor dedicación al alquiler, según explica el Secretario Genera de AEADE. «Las agencias que recomiendan el arbitraje de AEADE en arrendamientos urbanos son las que históricamente se han dedicado a este mercado y cada vez están obteniendo mejores resultados, así como aquellas que están dando una mayor importancia al alquiler debido a la coyuntura del mercado y la ralentización de la venta», finaliza Javier Íscar de Hoyos.

La conflictividad y sus causas

La conflictividad en arbitraje alcanza el 0,3 por ciento, según los datos de AEADE y las causas permanecen constantes con respecto al año anterior. El 90% de los conflictos se deben al impago de las rentas.

La parte que más solicita el arbitraje es, el propietario, con el 92 por ciento. El 8 por ciento restante corresponde al inquilino. La mayor parte de los procedimientos arbitrales instados por los propietarios son impagos, 93 por ciento, subarriendo o cesión inconsentida, 3 por ciento y resolución del contrato por otras causas, 2 por ciento. En el caso de los procedimientos arbitrales instados por el inquilino, la mayoría, el 91 por ciento, se debe a la reparación y conservación de la vivienda, seguido por la devolución de la fianza con el 4 por ciento.

El arbitraje fomenta el acuerdo

En los procedimientos por impagos de rentas en el 50 por cierto de los casos, las partes llegan a un acuerdo por entrega de llaves o abono de las rentas debidas.

Estos resultados también reflejan un importante poder tanto preventivo del arbitraje. Pues mientras el desalojo forzoso con arbitraje se produce en un 50 por ciento de los casos, sin arbitraje llega hasta el 80 por ciento. Otro ejemplo es que la consignación de la renta o acuerdo con arbitraje se logra en el 40 por ciento de los casos y sin arbitraje sólo en el 10 por ciento.

El arbitraje es un sistema de resolución de conflictos entre dos o más partes, en las que un tercero denominado arbitro, dicta un Laudo – sentencia firme- de obligado cumplimiento en un plazo de 25 días.

Unos 56.000 propietarios han incorporado el arbitraje en los contratos de alquiler

AEADE ha logrado durante 2007 un total de 55.718 contratos, el 46,3% por ciento más que los obtenidos en 2006. Madrid, Comunidad Valenciana, País Vasco y Andalucía son las Comunidades más activas. La previsión para 2008 es aumentar en un 35% estos resultados debido a la expansión del alquiler en España.

El Arbitraje se ha consolidado como la herramienta del fomento del alquiler durante el último año según se desprende de los resultados logrados por la asociación. El incremento del número de propietarios e inquilinos que han apostado por el arbitraje de AEADE es muy significativo, exactamente del 46,22% por ciento, con un total de 55.718. Cifra récord en la historia de la Asociación.

El mercado del alquiler necesitaba de herramientas que ofreciesen seguridad jurídica y tranquilidad a propietarios e inquilinos. La razón de estos magníficos resultados reside no sólo en el gran número de propietarios e inquilinos que confían en él sino también en los profesionales inmobiliarios y Administraciones Públicas que lo conocen y ofrecen», explica al respecto el Secretario General de AEADE, Javier Íscar de Hoyos.

El Arbitraje en Arrendamientos Urbanos de AEADE se ha convertido así en el motor fundamental del alquiler en nuestro país. Un total de 103.718 contratos de alquiler ya incluyen cláusulas de arbitraje de AEADE. La Asociación comenzó a ofrecer el arbitraje aplicado a arrendamientos urbanos en 2004, con 2.253. Se continuó con 7.644 contratos en 2005 y 38.103 en 2006.

AEADE ofrece su Arbitraje a través de más de 6.200 profesionales del sector inmobiliario, entre las que figuran las principales redes inmobiliarias del país, Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (APIS), cooperativas de viviendas, comunidades de propietarios, abogados, empresas, administradores de fincas, así como Administraciones Públicas.

Comunidades Autónomas
Respecto al uso del Arbitraje de AEADE por Comunidades Autónomas, Madrid sigue siendo la que obtiene mejores resultados, con un total de 18.420 contratos, un 61,15 por ciento más que los logrados en 2006. «Madrid ha seguido ejerciendo con fuerza su papel de motor del mercado del alquiler en España durante 2007″, matiza el Secretario General de AEADE.

La Asociación, además de ofrecer su arbitraje a través de las principales empresas del sector inmobiliario de la Comunidad Autónoma de Madrid, mantiene una colaboración creciente con la Bolsa de Vivienda Joven de la Comunidad de Madrid y la agencia de Alquiler del Ayuntamiento de la capital.

Le sigue la Comunidad Valenciana, con un total de 9.744 contratos, un 113 por ciento más que los logrados en 2006, que representan el 17,4 por ciento del total. Una de las razones de este fuerte aumento de esta Comunidad es su dinamismo en materia de Alquiler, así como el acuerdo que AEADE estableció en 2007 con la Consellería de Medio Ambiente, Agua, Urbanismo y Habitabilidad de la Generalitat Valenciana.

A continuación se sitúan el País Vasco y Andalucía, con el 16 y el 14 por ciento del total respectivamente. En el caso del País Vasco, se han firmado un total de 8.946 contratos, un 6,7 por ciento más que el año pasado. AEADE mantiene en esta Comunidad un acuerdo de colaboración con al Programa Bizigune del Gobierno Vasco.

El número de contratos en Andalucía fue de 7.812, un 46,45 por ciento más que el año anterior. En Andalucía, AEADE colabora, entre otros, con las Agencias de Fomento de Alquiler de la Junta
de Andalucía (AFA).

Otras Comunidades que han tenido un peso específico fuerte en los resultados del Arbitraje del Arrendamiento Urbano de AEADE son Cataluña, con 3088 contratos, que representan el 6 por ciento del total y suponen para esta Comunidad un 15,7 por ciento más que en 2006. Canarias, con 2040 contratos, el 78 por ciento más que el año anterior (4 por ciento del total) y Galicia (2 por ciento del total), que aumenta ligeramente hasta 1231 contratos.

El arbitraje funciona ante inquilinos que no pagan el alquiler

Esta fórmula de resolución de conflictos entre propietarios e inquilinos, alternativa a la justicia ordinaria y con la intervención de un tercero, denominado Árbitro, comenzó a utilizarse de forma mayoritaria en España hace cuatro años, a partir de la entrada en vigor de la Ley de Arbitraje 60/ 2003. Los jueces están poniendo una fecha de desalojo de cuatro meses en los laudos de la Asociación Europea de Arbitraje (AEADE).

El Arbitraje de AEADE, tras cuatro años desde la publicación de la Ley 60/2003 de Arbitraje, se ha convertido en la fórmula más rápida, segura y eficaz de obtener el desahucio por falta de pago. Así como en la principal herramienta de fomento del arrendamiento en nuestro país.

AEADE diseñó hace cuatro años un arbitraje especial para arrendamientos urbanos que ahora cuenta con el respaldo unánime de los jueces españoles. Más de 100 Juzgados de toda España ya han recibido Laudos de AEADE en materia de desahucios por falta de pago y los han ejecutando rápida y eficazmente. El apoyo unánime de los jueces y de los funcionarios, así como la rapidez de éstos al poner la fecha de lanzamiento en menos de 4 meses es la mejor muestra de la validez del Arbitraje de AEADE.

La posición favorable de los jueces también refuerza poderosamente al Arbitraje de AEADE aplicado, tanto al desahucio por falta de pago, como a cualquier procedimiento a favor de arrendadores o arrendatarios. El Arbitraje de AEADE aplicado a los desahucios por falta de pago reduce el tiempode resolución y, en su caso, de lanzamiento, a la mitad frente a la Justicia Ordinaria.

La bendición de la totalidad de la judicatura a los Laudos de AEDE que declaran el desahucio por falta de pago y, por tanto, su ejecución inmediata es la mejor noticia para el impulso del arrendamiento en nuestro país. «La posición favorable de los jueces confirma las ventajas del arbitro en las

relaciones entre propietarios e inquilinos, pues los magistrados aceptan el arbitraje y la resolución de los árbitros y no cuestionan ningún aspecto relacionado con el mismo. El gran ganador es el Alquiler, pues los propietarios e inquilinos ratifican las ventajas que supone incluir un convenio arbitral de AEADE en sus contratos de arrendamiento», explica al respecto el Secretario General de AEADE, Javier Íscar de Hoyos.

Madrid está a la cabeza en número de juzgados, ya que 43 jueces de la Comunidad de Madrid, tanto del propio partido judicial de Madrid, como de Coslada, Majadahonda, Parla, Pinto o Móstoles, entre otros, han conocido y ejecutado laudos de AEADE en materia de desahucio por falta de pago, poniendo fecha de lanzamiento en menos de 4 meses. Le sigue la Comunidad Valenciana con 22 juzgados, Andalucía con 18, Cataluña con 15 y con menos de 5, Galicia, Canarias, Aragón y el resto de Comunidades, incluyendo la ciudad autónoma de Melilla con 1.

Los Árbitros de AEADE, que en caso de Arbitraje en materia de arrendamientos urbanos son necesariamente abogados en ejercicio, dictan el Laudo, sentencia firme, en un plazo de 25 días, no superando jamás los dos meses.

Menor conflictividad
Dicho Laudo puede ser ejecutado posteriormente por un Juez en un tiempo que no suele superar los tres meses. El resultado es que cualquier conflicto puede solucionarse entre cuatro y cinco meses, frente a la media de nueve a doce meses que se tarda por la Justicia Ordinaria.

Pero la gran ventaja del Arbitraje de AEADE aplicado al alquiler es que está logrando disminuir enormemente la conflictividad del arrendamiento a un simbólico 0,3 por ciento.

«Las razones de esta caída de la conflictividad son claras, cuando el propietario y el inquilino incluyen una Cláusula de Arbitraje en el Contrato de

Arrendamiento, la voluntad de incumplirlo desciende rotundamente. Además, las partes saben que en caso de conflicto, éste se resolverá rápidamente gracias al Arbitraje», matiza al respecto el Secretario General de la entidad líder en Arbitraje del Alquiler en España.

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AUTOR
Javi Navarro es periodista y el creador de CasaCocheCurro.com, un diario con información interesante que publica noticias prácticas para que les saques provecho en tu día a día. Puedes consultar cualquier duda contactando con Javi Navarro en su correo javi@casacochecurro.com. También puedes saber un poco más de su trayectoria profesional como periodista si echas un vistazo a su perfil en LinkedIn.
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