El Sareb o banco malo analizado con la lupa de ADICAE


Si mi hipoteca es de un piso del banco malo, ¿con quién tengo que hablar?

El ‘banco malo’ ya está aquí… ¿Cuál será el coste para los consumidores? Esta es la pregunta que hemos realizado a la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros de España (ADICAE) y a la cual responde sobre el Sareb, la denominación que se le ha dado a la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A., el ‘banco malo’ que ha creado el Gobierno para ‘limpiar’ a los bancos de los activos tóxicos del ladrillo, aquellos que las entidades sobrevaloraron de manera exagerada pero no tienen prácticamente ningún valor. «Las primeras señales apuntan que, más que como ‘banco malo’, la Sareb actuará como una gran ‘inmobiliaria mala’, mientras los bancos parecen querer volver de nuevo a la burbuja», analizan en ADICAE.

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El 19 de noviembre de 2012 se puso en marcha el ‘banco malo’. Esta entidad nace con una única función: que los bancos intervenidos por el Estado y aquellos que han solicitado ayudas públicas le traspasen sus activos inmobiliarios tóxicos y sus balances queden libres de estas cargas que ellos mismos generaron. Grandes promociones de viviendas, créditos para la construcción y acciones de promotoras inmobiliarias pasarán a la Sareb. También el FROB (Fondo de Restructuración Ordenada Bancaria) podrá ordenar la transferencia obligatoria a la Sareb de créditos al consumo o a pequeñas y medianas empresas, de préstamos hipotecarios y de cualquier otro activos que se encuentre especialmente deteriorado o que su permanencia en balance se considere perjudicial para la viabilidad de la entidad… Limpieza completa de la banca a cargo de dinero de todos.

Dicen que será privado… Pero de momento es público

El Gobierno tiene previsto que la Sareb tenga una vida máxima de 15 años y el valor de los activos que asuma no podrá superar los 90.000 millones de euros. El Ministerio de Economía estima que hasta el último tercio de su andadura el banco malo no dará beneficios. El FROB será accionista con menos del 50%, pero este porcentaje depende de la entrada de otros socios privados. Por el momento no se tiene noticia de estos inversores privados, a pesar de que contarán con incentivos fiscales similares a las SICAV y pagarán solo en impuestos un 1% de los beneficios que obtengan.

Tras el porcentaje inferior al 50% del FROB se esconde la necesidad de que dinero del banco malo no compute como deuda pública; es una medida estética, puesto que aunque no se clasifique como tal, el Estado va a tener que financiar su aportación con más deuda. Algunos de los bancos españoles que mejor parados han salido de las evaluaciones financieras (Santander, BBVA y CaixaBank) son tanteados para formar parte del capital de la Sareb, está por ver a cambio de qué contrapartidas.

Los consumidores acabarán pagando

Se apunta a que cada una de las entidades nacionales invertiría en el Sareb 600 millones o 700 millones de euros. ¿Qué consecuencias puede tener esto para el usuario de estos bancos? Es probable que, una vez más, se trate de captar dinero de los consumidores para asumir estas inversiones. Aseguran que la rentabilidad llegará en unos 10 años, aunque es dudoso que se cumplan estas previsiones en un escenario de crisis. Si la Sareb no fuera rentable, quien lo avala en última instancia es el Estado, de manera que el déficit del ‘banco malo’ pasaría a contar como deuda pública. Si la Sareb fracasa, el consumidor pagará dos veces; incluso tres, porque el rescate bancario europeo también financiará la Sareb.

Un banco que cambia sobre la marcha

Desde el anuncio del banco malo, cada vez que se han ido dando detalles más preocupantes y alejados de su supuesta inocuidad y ventajas. Así, se dice que no se dedicará a la venta minorista de viviendas, pero no descarta la venta por web y a través de promotores inmobiliarios de las viviendas adjudicadas. Difícil parece que se den estas ventas, cuando la banca niega el crédito y hay un 25% de paro en España. También se ha desvelado que en el plan de negocio de la Sareb está incluida la destrucción de vivienda para mantener el precio de la vivienda a partir de 2016. Una medida sangrante ante los cientos de miles de familias que han perdido su vivienda por embargos bancarios.

Precisamente la reciente aprobación del Real Decreto Ley de medidas urgentes para los deudores hipotecarios (que ADICAE ya ha denunciado como insuficiente) también plantea dudas. Aunque en principio la Sareb está diseñada para absorber grandes promociones y créditos para la construcción, cabe la posibilidad de que asuma créditos dudosos de particulares o viviendas adjudicadas a los bancos. Los bancos dejarían así de asumir su responsabilidad sobre este problema.

Mientras, la patronal de la banca (Asociación Española de Banca) parece no haber aprendido de los errores del pasado y propone como solución al problema de los desahucios la construcción de más casas y la concesión de más hipotecas… Y si la cosa sale mal, ya vendrá la Sareb al rescate.

Atrapados por la hipoteca

La aparición del ‘banco malo’ como inmobiliaria puede traer bajada de precios inmobiliarios de las entidades de crédito podría arrastrar a la baja el mercado de vivienda de los particulares. Si la posible reforma hipotecaria no cambia la situación, los consumidores que tengan una hipoteca se verá perjudicados. En primer lugar porque estarán pagando una hipoteca cara por un bien que se habrá depreciado considerablemente desde que se adquirió. En segundo lugar, esto puede tener un efecto negativo en aquellos consumidores que, agobiados por el pago de su hipoteca, decidan vender la vivienda para saldar su préstamo (o bien se subaste en un procedimiento hipotecario). En tal caso se verán obligados a bajar su precio actual muy por debajo del valor de tasación, lo que puede repercutir en que quede deuda pendiente de pago y que la banca quiera cobrásela sirviéndose de la injusta legislación hipotecaria.

Por tanto, aunque descienda de una vez el valor inflado de la vivienda, y más allá de parches vía Real Decreto, sigue pendiente el grave problema hipotecario para cientos de miles de familias. La creación de un banco malo debe venir acompañada inevitablemente de la moratoria hipotecaria que propone ADICAE, para que esta situación no acabe por dejar en la calle a más familias.

El ‘banco malo’ o SAREB pondrá a la venta viviendas de bancos intervenidos por valor de 90.000 millones de euros

El Consejo de Ministros ha aprobado un Real Decreto por el que se establece el régimen jurídico de las sociedades de gestión de activos, en el marco de los acuerdos con las instituciones europeas para la recapitalización del sistema bancario español mediante el programa de asistencia financiera. La decisión permitirá poner en marcha la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (SAREB), el ‘banco malo’, el próximo 1 de diciembre de 2012, una de las condiciones establecidas en el Memorando de Entendimiento firmado el pasado 23 de julio. 

La SAREB agrupará los activos dañados de las entidades en proceso de reestructuración y resolución para su gestión y posterior venta ordenada. En el Real Decreto aprobado hoy se abordan los métodos para determinar las categorías de activos transferibles, los criterios de valoración de esos activos y la estructura legal de las sociedades de gestión de activos. Asimismo, se detallan las obligaciones de gobierno corporativo y los órganos de supervisión y sus facultades. Este Real Decreto se suma al de Reestructuración y Resolución de Entidades de Crédito, que refuerza los mecanismos de resolución y control de crisis bancarias, y se completa con el diseño de la estructura de la SAREB, que fija la operativa de la sociedad destinada a absorber los activos inmobiliarios de entidades con ayudas.

La sociedad se constituye como una sociedad anónima cuyo objeto es la transferencia de activos necesaria para desarrollar el actual proceso de reestructuración y saneamiento del sector bancario. Podrán ser accionistas un conjunto muy amplio de entidades financieras. En cuanto a su estructura organizativa, se ha hecho un especial esfuerzo en reforzar las buenas prácticas de gobierno corporativo. La SAREB cuenta con una exigencia mínima de, al menos, un tercio del total de consejeros independientes y la obligatoriedad de constituir una serie de comités especializados: de auditoría, retribuciones y nombramientos.

La transparencia y la profesionalidad son dos de las características fundamentales de la SAREB. Los miembros del consejo de administración deberán acreditar profesionalidad, honorabilidad y experiencia. La sociedad deberá, además, elaborar un informe semestral sobre la actividad y presentar un informe de Cumplimiento anual, confeccionado por un experto independiente, con el fin de recoger un análisis externo e imparcial sobre la gestión.

Supervisión e inspección del Banco de España
La supervisión e inspección correrá a cargo del Banco de España, que estará reforzado por una Comisión de Seguimiento para garantizar el adecuado cumplimiento de los objetivos de interés público para los que la SAREB está diseñada. En esta comisión se integran representantes de los ministerios de Economía y Competitividad, y Hacienda y Administraciones Públicas, del Banco de España y de la Comisión Nacional del Mercado de Valores. Podrán incorporarse observadores de carácter permanente, como el Banco Central Europeo.

Una vez puesta en marcha, la SAREB podrá transferir parte de sus activos a fondos especiales, con el fin de facilitar el proceso de desinversión. Estos se denominan Fondos de Activos Bancarios (FAB), estarán dirigidos a inversores profesionales y su regulación está inspirada, desde la máxima flexibilidad, en la de los fondos de titulización y las instituciones de inversión colectiva. La Comisión Nacional del Mercado de Valores creará un registro específico para estos vehículos y supervisará el cumplimiento de la normativa relacionada con ellos.

Activos a transferir
La norma regula también el tipo de activos a transferir por las entidades de crédito en proceso de reestructuración o resolución ordenada a la SAREB. El tamaño máximo del conjunto de activos se fija en 90.000 millones de euros, aunque se estima que la cifra se situará en unos 62.000 millones de euros. Se incluye todo el crédito promotor a partir de 250.000 euros, los activos adjudicados inmobiliarios por encima de 100.000 euros y las participaciones en sociedades inmobiliarias.

ADICAE denuncia que la banca rescatada revienta el plan de venta de pisos del ‘banco malo’

Así lo denuncia la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (ADICAE) que ha llevado a cabo un primer contacto tanto con el Sareb como con las entidades financieras participantes para ver cómo intentarán sacar los pisos asumidos por el ‘banco malo’. Para empezar, el Sareb no comercializará esas viviendas, por lo que ya parte en condiciones desventajosas. Algo que confirman las propias entidades, cuya prioridad será vender sus propios pisos en stock antes que dar salida a los del Sareb.

Por ejemplo, en la web inmobiliaria de Bankia hay varios inmuebles que refieren la leyenda «condiciones especiales de financiación». Según los comerciales que trabajan en esta división, esto significa que son inmuebles cedidos al Sareb, y que por ello tendrán un precio más rígido, con menos posibilidades de descuentos y condiciones preferentes, y cuyas cláusulas de financiación también estarán más vigiladas, con lo que la oficina bancaria tendrá menor incentivo a la hora de colocarlas y comercializarlas. Sin embargo, tendrá más flexibilidad para seguir vendiendo sus propios inmuebles.

Al solicitar un catálogo de viviendas, todos los bancos se remiten a la página web de sus divisiones inmobiliarias, en las que se mezclan inmuebles tanto del ‘banco malo’ como no cedidos. La contratación de las hipotecas correspondientes también supondrá una desventaja para el Sareb, pues los bancos aseguran que serán más flexibles las condiciones para la venta de sus pisos, mientras que los del ‘banco malo’ permitirán un menor margen para descuentos o condiciones preferentes.

El Consejo de Administración de Sareb (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria), o banco malo, ha aprobado el plan de negocio que regirá en los quince años de vida de la entidad. Esta entidad impulsada por el Estado, surgida para la asunción y la gestión a costa del erario público de activos inmobiliarios de difícil venta procedentes de la banca, es la fórmula de compensación para los ruinosos balances de las entidades financieras que allí han cedido viviendas.

Pisos de Bankia, Catalunya Banc, NCG Banco- Banco Gallego, Banco de Valencia, Liberbank, BMN, CEISS y Caja3
El plan de negocio incorpora activos por valor de 50.500 millones de euros, comprados a Bankia, Catalunya Banc, NCG Banco- Banco Gallego, Banco de Valencia, Liberbank, BMN, CEISS y Caja3, y pretende venderlos en estos quince años en un «proceso de desinversión» que prevé que las tres cuartas partes de los ingresos procedan de la venta de activos inmobiliarios, y el resto por la vía de los préstamos. Sareb tiene previsto, según su plan, vender en los cinco primeros años prácticamente la mitad de su cartera de viviendas, unas 42.500 unidades. También está previsto que una parte de las viviendas que gestiona sean destinadas al mercado de alquiler.

Pero lo hará sin tener ninguna red de comercialización propia, a través de las propias divisiones inmobiliarias de las entidades financieras, lo que implica que partirá en desventaja. ADICAE ha iniciado un primer contacto con todas estas entidades bancarias, que han tenido que recibir aportaciones públicas para mantenerse con vida. A pregunta directa sobre su catálogo de viviendas en stock cedidas al Sareb, todas las entidades han respondido facilitando la página web de sus inmobiliarias, en la que se encuentran inmuebles tanto propios como del ‘banco malo’.

Precio de mercado
Los responsables del Sareb señalan que estos 42.500 inmuebles que esperan vender en estos cinco años saldrán a precio de mercado, competirán de igual a igual con el resto del gran stock de segunda mano que hay en el sector inmobiliario español. Y confían en que los gestores de las entidades financieras sean hábiles para hacer cumplir el plan de negocio. Pero hay otro problema más, y es que estas entidades reconocen abiertamente que otorgarán mejores condiciones de venta y de financiación en sus propios pisos que en los que tengan que gestionar del ‘banco malo’.

Todo ello configura un escenario poco favorable tanto para el Sareb, que pagan todos los consumidores, como para el propio ciudadano interesado en adquirir una vivienda, que seguirá viéndose sometido a la proliferación de cláusulas poco transparentes, irregulares y abusivas que encarecen hasta en 400 euros mensuales las cuotas hipotecarias que debe pagar. ADICAE denuncia que el ‘banco malo’, lejos de ser una solución para el mercado de la vivienda en España, es un soporte perfecto para que aquellos bancos que ya han demostrado su mala praxis en los últimos años continúen con unas prácticas que ya están sufriendo reveses judiciales.

La PVD denuncia que la reforma del alquiler de pisos está hecha a medida de bancos y cajas

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El gobierno ha aprobado una reforma del alquiler a espaldas del inquilino, según la Plataforma por una Vivienda Digna (PVD), asociación que presentó alegaciones a la Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas durante su trámite parlamentario. Como al final se ha aprobado en el Congreso sin apenas modificaciones, con los únicos votos del partido en el Gobierno, la PVD denuncia que esta reforma precariza aún más el mercado del alquiler y sólo busca movilizar temporalmente el stock de vivienda acumulado por las entidades financieras, como bancos y cajas.

La reforma del mercado del alquiler que acaba de aprobar el Congreso de los Diputados es el penúltimo capítulo de una tragedia marcada por el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, el exceso de activos tóxicos inmobiliarios en poder de las entidades financieras y la consiguiente creación de la llamada «Sareb» (banco malo). El objetivo de la nueva ley no es otro que establecer un marco jurídico y fiscal que permita dar salida temporalmente a las casi 800.000 viviendas terminadas y sin vender que constituyen el llamado stock del período 1998-2007.

La PVD denuncia que la reforma del alquiler de pisos está hecha a medida de bancos y cajas

Alquiler unos años y vender en cuanto se reactive el mercado
«La nueva ley facilitará que tanto la Sareb como las entidades financieras no intervenidas puedan destinar al alquiler sus activos inmobiliarios durante un período muy corto, a la espera de que pocos años después, una vez reactivado el mercado inmobiliario, puedan venderlos sin ninguna traba jurídica. En pocas palabras, el mercado del alquiler queda reducido a un «mal menor» por el que tendrán que pasar las entidades financieras y algunos promotores inmobiliarios antes de regresar a la «normalidad» de la compra-venta especulativa», señalan desde la PVD.

La principal herramienta que se utilizará será la reanimación de las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), que permitirán desgravar o evadir (legalmente) impuestos a través del negocio inmobiliario y atraer inversiones financieras internacionales. Obviamente, para que este instrumento funcione es necesario reducir la estabilidad del inquilino a fin de que sus derechos no constituyan un obstáculo para la futura venta de los inmuebles.

Una reforma del alquiler que favorece la compra de viviendas
La situación del inquilino queda reducida a la máxima precariedad. El límite legal para permanecer en una vivienda alquilada se reduce de 5 a 3 años (y la prórroga forzosa de 3 a 1), lo que convierte el alquiler, aún más, en una opción meramente temporal, incomparable con la «seguridad» de la vivienda en propiedad.

Además, el propietario puede disponer de la vivienda para sí o sus familiares más cercanos en cualquier momento, con independencia de que esta posibilidad se haya pactado o no en el contrato. Por ejemplo, si el propietario recupera la vivienda y el inquilino expulsado logra acreditar que el propietario o sus familiares no la han ocupado (algo sumamente difícil de probar en la práctica), el inquilino apenas tendría la posibilidad de optar entre: a) volver a la vivienda por un nuevo período de hasta tres años, con indemnización de los gastos que el desalojo le hubiera provocado; o b) ser indemnizado con una mensualidad de renta.

No facilitará la bajada de precios de las rentas del alquiler
La actualización de la renta se realizará según lo que acuerden las partes, en lugar de tomar el IPC como referencia obligatoria. Esta «flexibilización» del sistema para la actualización de la renta ha tenido consecuencias nefastas en grandes ciudades europeas como París o Berlín. El alza de las rentas ha provocado la huida del centro de las ciudades de las personas y familias de clase baja o media-baja, incapaces de soportar la presión especulativa de los procesos de renovación urbana. Por otro lado, la libertad de pacto es una ficción en la práctica, dado que el inquilino está en una posición más débil a la hora de negociar (o renegociar) el contrato. ¿Cuál puede ser la fuerza negociadora de un inquilino cuando sabe que la consecuencia de no llegar a un acuerdo sería encontrarse en la calle, buscar un nuevo piso, asumir los gastos de una fianza, realizar una mudanza, etc.?

Desequilibrios
El Gobierno utiliza el pretexto de la morosidad (inferior al 1,3%, según los últimos datos oficiales facilitados por el INE y el Consejo General del Poder Judicial) para reducir al mínimo las garantías judiciales de los inquilinos. Asimismo, crea un fichero de inquilinos morosos del que no se podrá salir en seis años, y en el que no se detallarán las causas por las que se ha producido el impago. La parcialidad del Gobierno es evidente al no establecer, como contrapartida, medidas más severas para los propietarios incumplidores. Así, por ejemplo, la legislación española sigue sin contemplar la figura del «acoso inmobiliario» como un tipo delictivo específico. Además, la agilización de los procesos judiciales de desahucio no va acompañada de medidas como la mediación obligatoria de los servicios sociales municipales para encontrar una alternativa habitacional a la persona o familia desalojada.

Una reforma al dictado de los registradores de la propiedad
Aquel inquilino que quiera tener seguridad jurídica deberá inscribir su contrato en el Registro de la Propiedad. Si no lo hiciera y el inmueble fuera vendido o embargado en un proceso de ejecución hipotecaria, el nuevo propietario de la vivienda no tendría la obligación legal de mantener la vigencia del contrato con el inquilino, aunque éste tuviera el contrato en vigor y estuviera al corriente en el pago.

Una reforma al dictado del lobby turístico
La reforma limita la posibilidad de que los particulares puedan alquilar sus viviendas de forma temporal en períodos vacacionales. El llamado ‘alquiler turístico’ queda excluido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que quedará regulado por las normas de cada comunidad autónoma, que en algunos casos contienen restricciones y en otros ni siquiera existen. Por ejemplo, las actividades de hospedaje en la Comunidad de Madrid deben llevarse a cabo en suelo terciario, es decir, suelo comercial y de servicios, lo que provocará que muchos propietarios no puedan alquilar sus viviendas por su cuenta.

Medidas
La PVD ha defendido desde su fundación en 2003 que es necesario dar un giro radical a las políticas de vivienda y fiscales que se han venido practicando en España en las últimas décadas —las cuales, recordemos, tienen mucho que ver con la desastrosa situación económica actual—. Si realmente se quiere potenciar el alquiler se deberían acometer muchas otras medidas que conviertan este mercado en una alternativa atractiva y segura para los ciudadanos. En concreto, creemos que se debería:

  • Luchar para crear progresivamente un parque de viviendas de alquiler social amplio, económico y suficiente para atender la necesidad vital de alojamiento de las clases menos pudientes. Si en la mayoría de Estados miembros de la Unión Europea gozan de esta prerrogativa (y en algunos casos, como en Países Bajos, alcanza el 35% del parque total de viviendas), aquí también debería ser posible articularla.
  • Establecer políticas que busquen la reducción de los precios de los alquileres y, como mínimo, limitarlos en aquellas zonas con más tensiones al alza. En este sentido, cabe recordar que las subvenciones generalistas terminan encareciendo el mercado globalmente y no sólo no solucionan ningún problema, sino que suelen introducir otros nuevos. Tampoco es aceptable que se ponga el peso de las ayudas en los propietarios porque normalmente son la parte menos necesitada de la ecuación y, además, pueden alentar aberraciones como que el Estado termine pagando el alquiler de viviendas vacías —algo que, tristemente, hemos podido comprobar recientemente—.
  • Aumentar la función inspectora y reguladora del Estado para acabar con el inmenso porcentaje de alquileres que se realizan al margen de la Ley (en unas tasas superiores al 50%, según algunos estudios). Ese mercado negro del alquiler es un foco de fraude y también de abusos para quienes optan por el alquiler. No hay nada que precarice más a los inquilinos que los acuerdos ejercitados al margen de la legalidad.
  • Aumentar las garantías también para los inquilinos, puesto que son víctimas de abusos generalizados en cuanto a la conservación de viviendas, avales desmesurados y fianzas que no se devuelven. En concreto, se debería regular de forma precisa cuáles son las obligaciones de los arrendadores, estableciendo mecanismos simplificados de denuncia y también mecanismos de supervisión para garantizar que cada vivienda que se pretenda alquilar sea auditada y cumpla con unas garantías mínimas. Esto es algo que se viene realizando con normalidad en la mayoría de los Estados miembros de la Unión Europea, en los que existe un exhaustivo control sobre las propiedades que se destinan al alquiler antes y durante el arrendamiento.
  • En definitiva, lo que quizás más ayudaría a movilizar la vivienda vacía sería penalizarla fiscalmente, acotando qué se entiende exactamente por vivienda vacía y estableciendo gravámenes progresivos en función del tiempo de desocupación y el número de viviendas que se atesoran. No es de recibo que esta reforma del mercado del alquiler, una vez más, se escude en la falta de definición de lo que es una vivienda vacía para obviar este tipo de medidas, cuando otros países europeos han resuelto este problema hace muchos años.

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Javi Navarro es periodista y el creador de CasaCocheCurro.com, un diario con información interesante que publica noticias prácticas para que les saques provecho en tu día a día. Puedes consultar cualquier duda contactando con Javi Navarro en su correo javi@casacochecurro.com. También puedes saber un poco más de su trayectoria profesional como periodista si echas un vistazo a su perfil en LinkedIn.
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