Cómo dar gratis tu vivienda a un hijo (obligaciones e impuestos)

Cómo dar gratis tu vivienda a un hijo (obligaciones e impuestos)
NOTICIA de Jessica Pascual
20.05.2021 - 07:53h    Actualizado 20.05.2021 - 09:54h

Si tienes una vivienda vacía y quieres prestársela a tus hijos para que la usen, puedes cedérsela de forma gratuita. A continuación te explicamos cómo puedes dar gratis una vivienda a un familiar y las obligaciones e impuestos que hay pagar por ello.

Qué es la cesión de la vivienda

La cesión gratuita de la vivienda consiste en ceder el derecho de uso y disfrute de un inmueble a un familiar sin cobrarle una renta de alquiler. La cesión de la vivienda puede hacerse de dos formas diferentes:

  • Cesión en precario. Es un acuerdo verbal de la cesión de la vivienda sin ningún tipo de condiciones.
  • Cesión en comodato. A través de esta vía hay que hacer un contrato donde se fijan las condiciones sobre el uso y tiempo de cesión de la vivienda.

¿Quién es el propietario de la vivienda cedida?

La cesión de la vivienda no implica el cambio de titularidad del inmueble. Es decir, que los cedentes (los padres) siguen siendo los propietarios del inmueble aunque cedan el uso de la vivienda a los hijos. Esta es la principal diferencia con otras operaciones como la donación o la herencia de una vivienda. En estos dos supuestos la vivienda cambia de dueño, pero con la cesión de una casa no cambia la titularidad.

Formas de ceder de una vivienda

Existen dos formas para hacer la cesión de una vivienda: en comodato y en precario. A continuación explicamos los detalles de cada una.

Cesión en precario

El precario es una operación a través de la que el propietario cede el uso y disfrute de una vivienda a alguien (precarista) de forma gratuita y sin contrato.

En este tipo de cesión el propietario no impone condiciones de uso ni de tiempo a los nuevos inquilinos. Es decir, que los hijos pueden disfrutar de la casa todo el tiempo que necesiten y con la finalidad que quieran.

Aunque no sea obligatorio, sí es recomendable hacer un contrato de la cesión donde queden detalladas todas las condiciones de este acuerdo. En caso de no haberlo, el inquilino puede negarse a devolver la vivienda en cualquier momento y los titulares tendrán que acudir a la vía judicial para intentar recuperarla.

Además, es importante que los propietarios que ceden una vivienda gratis dejen constancia de ello en el contrato para evitar que Hacienda les reclame impuestos por rendimientos de capital, igual que si la vivienda estuviera alquilada.

Cesión en comodato

La cesión en comodato es un contrato a través del que el propietario de la vivienda (comodante) cede el uso y disfrute del inmueble a otra persona (comodatario) de forma gratuita, pero fijando unas condiciones sobre el uso de la vivienda y el tiempo de cesión. A través de este modelo de cesión el inquilino no tiene que pagar alquiler, pero sí debe ajustarse a las condiciones impuestas por los propietarios en el contrato.

El propietario entrega la vivienda a su hijo de forma gratuita para un uso determinado (para que viva allí) o para un periodo de tiempo concreto. Finalizado este tiempo o las condiciones pactadas, el hijo tiene que devolver la vivienda.

Los propietarios de la vivienda sólo podrán reclamar el inmueble cuando finalicen las condiciones acordadas o el periodo de tiempo establecido en el contrato. Si antes de que suceda alguna de las dos cosas los dueños necesitan la vivienda, pueden reclamarla.

Si tras analizar las características del precario y del comodato ninguna te convence, en lugar de cederles tu casa, también puedes dar dinero a un hijo para comprar una vivienda.

¿Es obligatorio hacer contrato?

Depende del tipo de cesión. Si se hace a través de la modalidad de cesión en precario no es obligatorio, aunque sí es recomendable. Aunque la cesión de la vivienda sea a un pariente, un familiar directo o incluso un amigo o conocido, siempre es mejor tener todas las condiciones reflejadas por escrito para que una buena acción no se convierta en un problema que acabe en los tribunales.

En el caso de la cesión por comodato sí es obligatorio hacer un contrato para que queden detalladas todas las condiciones del uso de la vivienda, la finalidad y el periodo de tiempo por el que se cede.

En el contrato deben aparecer los siguientes datos:

  • Identificación de las personas titulares de la vivienda y de las personas que lo reciben.
  • Es fundamental que en el contrato se deje constancia de que se trata de una cesión gratuita porque si no Hacienda puede reclamar el pago de impuestos por rendimiento de capital.
  • En las cláusulas debe quedar reflejado quién va a hacerse cargo de los costes de los suministros de la vivienda.
  • Si la cesión es en precario, el propietario puede añadir una cláusula en el contrato para recuperar la vivienda en caso de necesitarla, siempre bajo preaviso.
  • Si la cesión es en comodato deben reflejarse tanto las condiciones de uso de la vivienda como el periodo de cesión.
  • En cualquiera de las dos cesiones pueden añadirse cláusulas sobre las consecuencias ante incumplimiento de las condiciones.
  • El contrato debe estar firmado por ambas partes.

Diferencias entre comodato y precario

Las principales diferencias entre los dos modelos de cesión son:

  • En el precario la vivienda se cede sin especificar uso concreto mientras que en el comodato se entrega para un motivo y uso concreto.
  • En la cesión en comodato se fija un periodo de tiempo por el que se cede la vivienda y en precario no.
  • En el precario el dueño puede solicitar la devolución de la vivienda en cualquier momento. En el comodato hay que ajustarse a lo fijado en el contrato.
  • En el comodato es obligatorio hacer un contrato y en el precario no.

Cómo tributa la cesión de la vivienda

El propietario de la vivienda debe tributar y pagar por el IRPF como lo ha hecho hasta ese momento. Ceder la vivienda de forma gratuita no implica cambios en la tributación del IRPF. Pero para que Hacienda no te exija que pagues impuestos por el rendimiento del capital es fundamental que en el contrato quede reflejado por escrito que la cesión de la vivienda es gratuita, que no hay retribución a cambio. Si este punto no está detallado en el contrato, Hacienda puede exigirte que pagues impuestos de IRPF por obtener rendimiento económico del alquiler de la vivienda.

Sin embargo, no explotar económicamente una vivienda no exime al propietario del pago del 2% del valor catastral de la vivienda. Este impuesto puede ser el 1,1% el valor catastral si ha sido revisado en los últimos diez años.

En cuanto al IVA, si la vivienda no se ha alquilado ni se ha desarrollado actividad económica en el interior, no hay que pagar este impuesto. La operación de la cesión de la vivienda no genera IVA.

Si quieres leer más noticias como Cómo dar gratis tu vivienda a un hijo (obligaciones e impuestos), te recomendamos que entres en la categoría de Hogar y Consumidores.


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