La casa de segunda mano que parece más barata puede salirte cara: los gastos que muchos compradores pasan por alto
Comprar una vivienda de segunda mano suele exigir un desembolso inicial inferior al de una de obra nueva con características y ubicación equivalentes. Sin embargo, una casa usada que parece más barata puede acabar requiriendo una inversión mucho mayor de la prevista si necesita renovar la cocina, los baños, las ventanas, las instalaciones o mejorar su eficiencia energética. Por eso, los expertos inmobiliarios advierten de que fijarse únicamente en el precio de venta puede llevar a comparar dos viviendas que, en realidad, tienen costes muy diferentes.
La compañía de tasación inmobiliaria Gloval, Part of RINA Prime, señala que el 83 % de las viviendas tasadas con finalidad hipotecaria en lo que va de 2026 correspondió a inmuebles de segunda mano, frente al 17 % de obra nueva de promotor. Si también se incluyen las viviendas de autopromoción —aquellas que construye el propietario por su cuenta—, el peso de la obra nueva se aproxima al 20 %.
Antes de elegir entre comprar una vivienda nueva o usada, Gloval recomienda analizar no solo el precio, sino también su estado de conservación, la ubicación, el aislamiento, los gastos asociados y el dinero que puede ser necesario invertir después de la compra. La clave está en calcular el coste total de la operación, no únicamente cuánto pide el vendedor.
Por qué una vivienda de segunda mano más barata puede acabar costando más
Una de las principales ventajas de comprar una vivienda usada es que, a igualdad de ubicación y características, suele tener un precio de entrada inferior al de una de obra nueva.
Además, puede ofrecer más margen de negociación, especialmente cuando lleva tiempo anunciada o necesita obras.
Pero esa diferencia de precio no siempre representa un ahorro definitivo.
Según Gloval, los gastos necesarios para actualizar una vivienda pueden modificar considerablemente la inversión inicial.
Entre los trabajos que conviene valorar antes de comprar se encuentran:
- Reforma de la cocina: especialmente cuando necesita renovar instalaciones o equipamientos.
- Actualización de los baños: si presentan deterioro o requieren una reforma.
- Sustitución de ventanas y carpinterías: para mejorar sus prestaciones y el aislamiento.
- Renovación de instalaciones: electricidad, fontanería, saneamiento o calefacción.
- Adaptaciones a la normativa vigente: cuando las características del inmueble lo requieren.
- Mejoras de eficiencia energética: para reducir las pérdidas de calor y mejorar el confort.
Por tanto, dos viviendas con precios de venta diferentes pueden requerir inversiones totales mucho más próximas de lo que parece inicialmente.
No obstante, los expertos también advierten de que una vivienda de segunda mano no tiene por qué ser de peor calidad que una nueva.
Algunos inmuebles antiguos pueden superar a promociones actuales en superficie, distribución, vistas, dotaciones o calidad constructiva. En esos casos, puede bastar con actualizar los acabados y realizar determinadas mejoras energéticas.
Una vivienda nueva puede ser más cara, pero incluye instalaciones a estrenar y garantías
En una vivienda de obra nueva, el precio de adquisición incorpora instalaciones y acabados nuevos, así como el cumplimiento de las exigencias del Código Técnico de la Edificación (CTE).
Además, la Ley de Ordenación de la Edificación establece diferentes plazos de responsabilidad y garantías según el tipo de defecto:
- Un año: para defectos de ejecución que afecten a los elementos de terminación o acabado.
- Tres años: para defectos constructivos que afecten a las condiciones de habitabilidad.
- Diez años: para daños materiales relacionados con determinados defectos estructurales.
Estas condiciones son una de las diferencias que deben tenerse en cuenta al comparar una promoción nueva con una vivienda usada.
Sin embargo, estrenar una vivienda no garantiza que esté libre de defectos.
Gloval recomienda revisarla detenidamente antes de firmar el acta de entrega y dejar documentados los desperfectos o repasos pendientes.
El aislamiento de la vivienda también influye en su precio: hasta un 10 % de diferencia
La eficiencia energética es otro de los factores que pueden modificar el valor de una casa.
Según los datos de Gloval, las viviendas con calificación energética A o B alcanzan, de media, un precio hasta un 10 % superior al de las calificadas F o G.
Esta diferencia refleja la importancia que adquieren las prestaciones energéticas en la valoración inmobiliaria.
Las viviendas de obra nueva deben cumplir las exigencias energéticas vigentes del CTE, que las sitúan en el estándar de edificios de consumo de energía casi nulo.
Esto implica requisitos de aislamiento, carpinterías eficientes y sistemas de climatización de alto rendimiento.
En cambio, las prestaciones de una vivienda usada dependen de su antigüedad, las características constructivas y el mantenimiento recibido.
Gloval recuerda que los edificios construidos antes de la normativa térmica de 1979 no estaban sujetos a las exigencias de aislamiento introducidas por aquella regulación.
Por ello, pueden presentar pérdidas de calor, condensaciones o un aislamiento acústico deficiente.
La compañía también señala que la revisión de la Directiva europea de eficiencia energética de los edificios, orientada a reducir el consumo del parque residencial existente, puede aumentar la importancia de estas diferencias.
Qué revisar en una vivienda de segunda mano antes de comprarla
El estado real del inmueble es uno de los aspectos que más atención requiere cuando se compra una vivienda usada.
Gloval recomienda ir más allá de una simple visita y consultar, cuando existan, el Informe de Evaluación del Edificio o la Inspección Técnica del Edificio.
También aconseja revisar las actas de la comunidad de propietarios, ya que pueden recoger información sobre obras aprobadas o gastos previstos.
Entre las comprobaciones más importantes se encuentran:
- Estructura y fachada: presencia de fisuras, grietas o deformaciones.
- Humedades: posibles filtraciones, condensaciones o problemas de capilaridad.
- Instalación eléctrica: estado y necesidades de actualización.
- Fontanería, saneamiento y calefacción: funcionamiento y conservación.
- Ventanas y cubierta: estado de las carpinterías exteriores y de los elementos de protección del edificio.
- Accesibilidad: condiciones de acceso a la vivienda y conservación de las zonas comunes.
- Derramas comunitarias: obras aprobadas o gastos extraordinarios previstos.
Estas comprobaciones permiten conocer mejor qué gastos pueden aparecer después de la compra.
Para quienes están preparando la adquisición de una vivienda, también resulta útil consultar esta guía de consejos para comprar una casa y qué revisar antes de firmar.
La ubicación puede compensar la antigüedad de una vivienda
La localización es uno de los factores con mayor influencia en el valor de un inmueble.
Gloval explica que las viviendas usadas suelen encontrarse en barrios consolidados, donde ya existen comercios, equipamientos, transporte público y otros servicios.
Por el contrario, muchas promociones de obra nueva se concentran en nuevos desarrollos urbanísticos, con espacios más abiertos y distribuciones adaptadas a las preferencias actuales de los compradores.
En estas zonas de nueva construcción, la compañía recomienda comprobar el grado real de urbanización.
También conviene averiguar si la urbanización ha sido recibida por el ayuntamiento y cuándo está prevista la llegada de los servicios y conexiones de transporte anunciados.
Estos aspectos pueden condicionar tanto la calidad de vida de los residentes como la evolución futura del valor de la vivienda.
Comprar sobre plano implica esperar y comprobar las garantías del dinero entregado
Los plazos de entrega también son diferentes.
Una vivienda usada puede estar disponible una vez formalizada la operación, mientras que la entrega de una vivienda nueva depende del estado de construcción de la promoción.
Comprar sobre plano implica esperar a que finalicen las obras y revisar cuidadosamente las condiciones pactadas con el promotor.
Gloval recomienda comprobar la fecha prevista de entrega y las garantías de las cantidades anticipadas mediante aval o seguro.
A cambio, algunas promociones permiten elegir acabados o introducir modificaciones dentro de las opciones ofrecidas por el promotor.
En una vivienda usada, esas modificaciones suelen requerir una reforma, con los gastos y trámites correspondientes.
Los impuestos también cambian según compres una vivienda nueva o usada
El precio anunciado no incluye necesariamente todos los impuestos y gastos que debe asumir el comprador.
Además, la tributación es diferente según se trate de una primera entrega de vivienda nueva o de una compraventa de segunda mano.
- Vivienda nueva: la primera entrega tributa, con carácter general, por IVA al 10 %, además del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) que corresponda.
- Vivienda usada: la compra tributa por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo y posibles bonificaciones dependen de la comunidad autónoma y de las circunstancias del comprador.
A estos impuestos hay que añadir otros gastos asociados a la vivienda, como los de comunidad, mantenimiento, reparaciones, seguro del hogar y financiación, cuando corresponda.
Por eso, Gloval insiste en comparar el presupuesto completo antes de tomar una decisión.
Si la compra requiere financiación, también es importante estudiar previamente qué aspectos debes tener en cuenta antes de comprar una casa con hipoteca.
Comprar una casa para reformarla o construirla desde cero: dos alternativas con riesgos parecidos
Además de elegir entre una vivienda nueva terminada y otra de segunda mano, existen dos alternativas: comprar una casa para reformarla integralmente o adquirir un terreno para construir mediante autopromoción.
Gloval considera que ambas operaciones comparten importantes exigencias técnicas y económicas.
En los dos casos, el precio de compra es solo una parte de la inversión total.
También hay que contratar un proyecto, obtener las licencias necesarias, ejecutar las obras y controlar tanto el presupuesto como los plazos.
La principal diferencia respecto a comprar una vivienda nueva terminada es que el comprador asume directamente buena parte de los riesgos que normalmente corresponden al promotor.
A cambio, puede decidir la distribución, las instalaciones, las calidades y el nivel de eficiencia energética de la vivienda.
Reformar una vivienda usada: ubicación consolidada y posibles problemas ocultos
Comprar un piso antiguo para reformarlo permite acceder a barrios donde puede resultar difícil encontrar promociones nuevas.
Sin embargo, las posibilidades de transformación están condicionadas por la estructura del edificio, las instalaciones comunes y, cuando corresponda, las autorizaciones de la comunidad de propietarios.
Además, durante la ejecución de las obras pueden aparecer problemas que no se habían detectado inicialmente, como instalaciones deterioradas o patologías constructivas.
En cuanto a la financiación, Gloval explica que la compra suele realizarse mediante una hipoteca, mientras que la reforma puede pagarse con fondos propios o mediante otro préstamo.
Construir una vivienda propia: comprobar el terreno antes de comprar
La autopromoción permite construir una vivienda adaptada a las necesidades del propietario, aunque suele desarrollarse en zonas de baja densidad o en la periferia.
Antes de comprar la parcela, los expertos recomiendan comprobar su clasificación urbanística, los servicios disponibles y las características geotécnicas del terreno.
También hay que tener en cuenta las limitaciones urbanísticas, como la edificabilidad permitida, la altura máxima o los retranqueos.
La financiación presenta otra particularidad: en los préstamos para autopromoción, el dinero se libera conforme avanza la construcción, previa comprobación de las distintas fases por una sociedad de tasación.
La tasación puede ayudar a saber si merece la pena comprar y reformar una casa
Para Gloval, uno de los errores que deben evitarse es comparar únicamente el precio por metro cuadrado de una vivienda nueva y otra usada.
Manuel Alzórriz, director general de Valoración de Gloval, advierte de que “la decisión entre vivienda nueva y usada no puede reducirse a comparar precios por metro cuadrado”.
El experto explica que una vivienda usada puede acumular depreciación física y funcional en instalaciones, aislamiento, accesibilidad o eficiencia energética, y que el comprador tendrá que asumir el coste de las mejoras si quiere equiparar sus prestaciones a las de una nueva.
Por eso, en una reforma integral o una autopromoción recomienda tener en cuenta la adquisición, el proyecto, las licencias, la ejecución de las obras y un margen para posibles desviaciones.
Una de las herramientas que propone es la tasación en hipótesis de obra terminada, que permite comparar la inversión prevista con el valor que tendría el inmueble una vez finalizados los trabajos.
También recomienda realizar una inspección técnica previa para detectar posibles problemas antes de comprometerse con la operación.
El director general de Valoración de Gloval recuerda que “la tasación hipotecaria aplica criterios de prudencia”.
Y añade una advertencia para quienes están dispuestos a pagar más por una vivienda que les interesa especialmente: “El banco financiará sobre el valor que el inmueble pueda sostener en el tiempo, no sobre el precio que se esté dispuesto a pagar en un momento concreto”.
En definitiva, la recomendación de los expertos es estudiar cada vivienda en su conjunto. La antigüedad no determina por sí sola su calidad, del mismo modo que un precio de venta inferior no garantiza que la inversión final vaya a ser menor.
