La especulación inmobiliaria ahora viene con los alquileres


La especulación inmobiliaria ahora viene con los alquileres

El proyecto de ley de fomento del mercado del alquiler tiene un nombre engañoso y contradictorio. Se ha aprobado en el Congreso con los votos del PP y el rechazo de casi toda la oposición. La nueva ley «minimiza los derechos de los inquilinos para favorecer a bancos y especuladores», según denuncia FACUA, que pide que no se fomente el alquiler facilitando que se echen personas a la calle.


FACUA-consumidores en Acción denuncia que la reforma de la legislación sobre alquileres, cuyo proyecto aprobó ayer jueves el Consejo de Ministros con el rechazo de casi toda la oposición, minimiza los derechos de los inquilinos para favorecer a los especuladores y a las entidades financieras. FACUA critica también los recortes en las ayudas a los inquilinos.

Con la norma, el Gobierno pretende fomentar el alquiler de la misma forma que el empleo, «facilitando que se echen personas a la calle aunque cumplan con sus obligaciones», denuncian desde FACUA.

Y ello mientras la primera inmobiliaria del país, Bankia, al igual que el resto de bancos, nacionalizados y no nacionalizados, tienen un inmenso parque de viviendas vacías que ni venden ni alquilan a precios justos para seguir especulando.

·La agilización de los desahucios a los morosos, sin duda necesaria, no es más que una cortina de humo con la que el Gobierno también recorta derechos a los usuarios en este sector impulsando que cualquier inquilino que asuma escrupulosamente los pagos de las rentas mensuales pueda ser echado a la calle», destaca el portavoz de FACUA, Rubén Sánchez.

Los hasta cinco años de contrato se quedan en tres y las prórrogas pasan de tres a uno
Los inquilinos ya no podrán tener la tranquilidad de que sus contratos de alquiler de vivienda puedan extenderse hasta un mínimo de cinco años, como establece la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, sino sólo tres. Además, las prórrogas en estos contratos se verán reducidas de los tres años fijados en dicha norma a nada más que uno.

Se trata, denuncia FACUA, de un «nuevo recorte de derechos para los usuarios en beneficio de los arrendadores que quieran librarse de sus inquilinos para arrendar los inmuebles a un precio más alto».

A los tres años, fuera
Hasta ahora, los contratos fijaban una renta, actualizable conforme al Índice de Precios al Consumo (IPC) durante los primeros cinco años. Con los cambios que quiere introducir el Ejecutivo de Mariano Rajoy, tras el tercer año el propietario podrá plantear que finaliza el contrato y quitarse de encima al inquilino si tiene a otra persona que le ofrezca más por la vivienda o imponerle a aquél una renta muy superior.

Además, el IPC ya no será el índice de referencia para actualizar la renta cada año de vigencia del contrato, lo que podrá traer aún más perjuicios para los inquilinos.

La reducción de las prórrogas a sólo un año frente a los tres vigentes en la actualidad supondrán también una enorme inseguridad para los arrendatarios de vivienda.

Así, tendrán durante doce meses la incertidumbre de si tendrán que buscar otra vivienda en breve o el propietario les exigirá una gran subida para permanecer en el inmueble. Con la legislación vigente desde mediados de los 90, las prórrogas de tres años también implicaban la actualización de las rentas conforme al IPC.

Registro de morosos
El proyecto de ley también contempla la creación de un registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler que FACUA considera injusto ya que no se tienen en cuenta las dificultades de la actual coyuntura económica.

La asociación ve aberrante que los arrendadores vayan a tener acceso a un listado en el que puedan aparecer registradas personas que no hayan podido hacer frente a sus rentas de alquiler de forma puntual.

Para FACUA, se trata de una medida totalmente desproporcionada si se tiene en cuenta que los caseros ya están capacitados para exigir numerosas garantías a los inquilinos a través de avales, depósitos y fianzas, e incluso cuentan con la posibilidad de recurrir al desahucio exprés o de exigir judicialmente las rentas impagadas.

La asociación se pregunta por qué el Gobierno no plantea la creación de un registro de caseros incumplidores o acosadores, en lugar de inclinar siempre la balanza en contra de la parte más débil.

FACUA tilda de excesivo el plazo establecido de seis años de permanencia en estos ficheros para los supuestos infractores, en el transcurso de los cuales éstos podrían ya haberse recuperado para pasar a ser perfectamente solventes.

El objetivo del registro de morosos podría contradecir la LOPD
FACUA alerta de que la ley podría contradecir la propia ley de protección de datos si, tal como se ha dado a conocer, mantiene como objetivo de la enmienda evitar que los propietarios «contraten con quienes ya han tenido el antecedente de obligar a un arrendador a acudir al auxilio judicial o arbitral».

La Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal (LOPD) establece en su artículo 29.4 que sólo se podrán registrar y ceder los datos de carácter personal que sean determinantes para enjuiciar la solvencia económica de los interesados «siempre que respondan con veracidad a la situación actual de aquéllos».

Además, el propietario de este tipo de registros está obligado a notificar de su inclusión a las personas afectadas y a acreditar en todo momento la existencia de la deuda, apostilla FACUA.

FACUA califica de ‘lamentable’ las medidas del Gobierno para fomentar el alquiler porque sólo benefician a los propietarios de viviendas

FACUA-consumidores en Acción considera lamentable la contradictoria reforma que pretende aprobar el Gobierno para, supuestamente, impulsar el mercado del alquiler de viviendas en España. Con el anteproyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas no se fomentarán los arrendamientos, sino la especulación inmobiliaria, denuncia FACUA. «El Gobierno pretende fomentar el alquiler igual que el empleo: facilitando que se echen personas a la calle aunque cumplan con sus obligaciones», aseguran desde FACUA.

Así, los inquilinos ya no podrán tener la tranquilidad de que sus contratos de alquiler de vivienda puedan extenderse hasta un mínimo de cinco años, como establece la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, sino sólo tres. Además, las prórrogas en estos contratos se verán reducidas de los tres años fijados en dicha norma a nada más que uno.

Se trata, denuncia FACUA, de nuevo recorte de derechos para los usuarios en beneficio de los arrendadores que quieran librarse de sus inquilinos para arrendar los inmuebles a un precio más alto.

Hasta ahora, los contratos fijaban una renta, actualizable conforme al Índice de Precios al Consumo (IPC) durante los primeros cinco años. Con los cambios que quiere introducir el Ejecutivo de Mariano Rajoy, tras el tercer año el propietario podrá plantear que finaliza el contrato y quitarse de encima al inquilino si tiene a otra persona que le ofrezca más por la vivienda o imponerle a aquél una renta muy superior.

Subidas de alquileres no sólo con el IPC
Además, el IPC ya no será el índice de referencia para actualizar la renta cada año de vigencia del contrato, lo que podrá traer aún más perjuicios para los inquilinos.

La reducción de las prórrogas a sólo un año frente a los tres vigentes en la actualidad supondrán también una enorme inseguridad para los arrendatarios de vivienda.

Así, tendrán durante doce meses la incertidumbre de si tendrán que buscar otra vivienda en breve o el propietario les exigirá una gran subida para permanecer en el inmueble. Y es que con la legislación vigente desde mediados de los 90, las prórrogas de tres años también implicaban la actualización de las rentas conforme al IPC.

La nueva norma del alquiler de vivienda permite pagar la renta para mejoras o reformas solicitadas por el inquilino y mejora el deshaucio por impago para el arrendador

La nueva norma del alquiler de vivienda permite pagar la renta para mejoras o reformas solicitadas por el inquilino y mejora el deshaucio por impago para el arrendador

El Consejo de Ministros ha aprobado la remisión a las Cortes Generales del Proyecto de Ley para dinamizar el mercado de alquiler de viviendas en España mediante su flexibilización, con una reducción de los plazos de duración del contrato, la mejora de la seguridad jurídica y una serie de medidas de carácter fiscal. Entre las novedades figura la posibilidad de que se aplique al pago de la renta las mejoras o reformas acordadas y realizadas por el inquilino. Además, el inquilino podrá desistir del contrato de arrendamiento siempre que lo comunique al arrendador con una antelación mínima de un mes. También se incentiva la creación de sociedades dedicadas a la inversión para el alquiler.

El análisis de la situación actual revela que el mercado del alquiler en España no constituye hoy una alternativa eficaz al mercado de la propiedad. Según datos de Eurostat, el 17% de la población reside en una casa en alquiler frente al 83% que lo hace en una vivienda en propiedad, lo que nos sitúa como el país con el menor parque de viviendas en alquiler de toda la Unión Europea, mientras que existe un parque de más de tres millones de viviendas vacías que podrían dedicarse al alquiler. Por este motivo, el Gobierno ha considerado necesario reformar aquellos elementos del marco jurídico y fiscal actual que impiden un funcionamiento dinámico del mercado de vivienda de alquiler. Para conseguir este objetivo, la reforma incide sobre los siguientes aspectos:

Se refuerza la libertad de pactos y se da prioridad a la voluntad de las partes. Así, se podrá renunciar al derecho de adquisición preferente, se podrá pactar la actualización de la renta o que las mejoras que realice el inquilino se apliquen al pago de la renta.

La duración del arrendamiento será la expresamente pactada por las partes sin perjuicio de que, con objeto de dinamizar el mercado del alquiler y dotarlo de mayor flexibilidad, se reduce de cinco años a tres la prórroga obligatoria y de tres a un año la duración de la prórroga tácita, de forma que propietarios e inquilinos puedan adaptarse con mayor facilidad a eventuales cambios en sus circunstancias personales.

La posibilidad de que el arrendador pueda recuperar su inmueble en cualquier momento: siempre que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato, pero sólo cuando se den las condiciones legalmente requeridas para ello, sin necesidad de que esta opción haya tenido que estar expresamente prevista a la firma del contrato.

El inquilino podrá desistir del contrato de arrendamiento siempre que lo comunique al arrendador con una antelación mínima de un mes.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al propietario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.

Mejora de la seguridad jurídica
Por otro lado, con objeto de dotar a los arrendamientos de la seguridad jurídica que proporciona el Registro de la Propiedad, se prevé que el arrendamiento de viviendas pueda ser inscrito en el Registro y ello garantice la posición del inquilino, cuyo contrato deberá ser respetado en todo caso si se produce la venta de la vivienda. La inscripción en el registro será voluntaria.

Mejora de la regulación del proceso de desahucio
El actual procedimiento de desahucio por impago de la renta es lento y complejo. Además, constituye una de las causas por las que los propietarios no destinan al alquiler buena parte de las viviendas vacías.

Para agilizar este procedimiento se reforma la Ley de Enjuiciamiento Civil de manera que, cuando se presente una demanda de desahucio por falta de pago, se requerirá al demandado para que en diez días proceda al pago o alegue las razones que justifiquen el impago. Si el demandado no comparece, no paga o no justifica el impago, el juez dictará auto terminando el juicio y procederá al desahucio para lo que será suficiente con la presencia de un funcionario del juzgado.

En todo caso, el inquilino podrá justificar las causas que han provocado el impago y el juez las tomará en consideración para adoptar la decisión más adecuada a los intereses de ambas partes.

Medidas de carácter fiscal
Se adoptan una serie de medidas en el ámbito fiscal que incentivan el mercado del alquiler:

En el Impuesto de Sociedades se flexibilizan los criterios que permiten aplicar una deducción del 85% sobre las rentas de los alquileres: las sociedades deberán tener un mínimo de ocho viviendas (antes diez) y deberán permanecer arrendadas durante tres años (antes siete).

Se mejora el régimen jurídico y fiscal de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI):

-los inmuebles en arrendamiento deberán mantenerse durante tres años (antes siete) -no será necesario un número mínimo de viviendas (antes tres) -el capital social mínimo será de cinco millones de euros (antes quince) -los beneficios distribuibles serán el 80 por 100 de los obtenidos (antes el 90 por 100) -se suprimen los requisitos del número mínimo de accionistas (antes cien), capital mínimo en circulación (antes 25 por 100) y financiación ajena (antes inferior al 70 por 100 del activo) -se podrá cotizar en mercados regulados o sistemas multilaterales de cotización -las SOCIMI no tendrán fiscalidad, sino que el pago de impuestos lo efectuarán los accionistas por la percepción de los dividendos (19 por 100) Por último, se modifica la configuración del Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles de Entidades no Residentes, dejando sujetas a dicho gravamen exclusivamente las entidades residentes en un país o territorio que tenga la consideración de paraíso fiscal.

¿Cuánto tiempo se tarda en conseguir un deshaucio?

Desde el portal inmobiliario pisos.com se destaca, tras la aprobación de medidas que impulsan el mercado de alquiler y que ayuden a sacar al mercado el alto número de viviendas vacías que existen en nuestro país, que «este mercado funcionará correctamente cuando se garanticen desde el Gobierno, de forma seria y sin fisuras, los derechos y obligaciones, tanto del propietario como del inquilino».

En este sentido, desde que se anunciara que, supuestamente, esta Ley podía desahuciar al inquilino moroso en 10 días, son muchas las filias y fobias que está levantando en la sociedad. Este plazo de 10 días está siendo malinterpretado. Mucha gente piensa que el propietario que ponga un piso en alquiler y se tope con un inquilino moroso, podrá recuperar su vivienda en este plazo. Nada más lejos de la realidad.

o En primer lugar, el casero tendrá que aportar pruebas del impago ante un juez. Esta demanda puede tardar en admitirse varios meses. Lo que se ha reducido, de un mes a 10 días, es el tiempo que tiene el inquilino para cumplir con su deuda desde que sale a trámite esta demanda.

o Una vez pasados los 10 días, el juez emitirá una sentencia de desahucio. Tras dos semanas, más o menos, se fijará la fecha de desalojo. En función de la saturación del juzgado, esta fecha estará entre 5 meses y un año, aunque hay juzgados que lo superan. Tras este periodo de tiempo, el propietario recuperará su vivienda, y por lo general, en un estado realmente deplorable, algo que la Ley ha olvidado.

o Por otro lado, el día del desalojo el juzgado tenía que mandar dos funcionarios. La nueva Ley reduce el número a uno, en un esfuerzo por optimizar los recursos personales. No obstante, el problema de fondo sigue presente, pues el nivel de trabajo que soportan los juzgados es realmente alto.

Por su parte, las organizaciones de consumidores han denunciado las desventajas para el inquilino de la nueva norma del alquiler de vivienda.

Las desventajas para el inquilino de la nueva reforma del alquiler de vivienda

La nueva reforma del mercado del alquiler trae graves consecuencias para los inquilinos según las organizaciones de consumidores. FACUA-consumidores en Acción denuncia la desequilibrada reforma de la legislación sobre alquileres de vivienda que minimiza los derechos de los inquilinos para favorecer a los especuladores y a las entidades financieras. Y añade que el Gobierno también recorta derechos a los inquilinos fomentando que vayan a la calle aunque cumplan con sus obligaciones. Por su parte, la OCU pide mayor estabilidad para el inquilino que alquila como opción para tener su ‘vivienda habitual’.

Desde FACUA aseguran que «con la cortina de humo de la agilización de los desahucios a los morosos, sin duda necesaria, el Gobierno también recorta derechos a los usuarios en este sector impulsando que cualquier inquilino que asuma escrupulosamente los pagos de las rentas mensuales pueda ser echado a la calle».

Además, el anteproyecto de la Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado de viviendas, cuya denominación es «engañosa y contradictoria», supone que «en lugar de fomentar los arrendamientos, se potencia aún más la especulación inmobiliaria», advierte el portavoz de FACUA, Rubén Sánchez.

«El Gobierno pretende fomentar el alquiler de la misma forma que el empleo, facilitando que se echen personas a la calle aunque cumplan con sus obligaciones», plantea el portavoz de FACUA que añade que «mientras, el Gobierno sigue sin imponer a Bankia, la primera inmobiliaria del país, y el resto de bancos nacionalizados, que destinen su parque de viviendas a la venta y alquiler a precios justos», añade.

Los contratos de hasta cinco años se reducen a tres y las prórrogas de tres a uno
Los inquilinos ya no podrán tener la tranquilidad de que sus contratos de alquiler de vivienda puedan extenderse hasta un mínimo de cinco años, como establece la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, sino sólo tres. Además, las prórrogas en estos contratos se verán reducidas de los tres años fijados en dicha norma a nada más que uno.

Se trata, denuncia FACUA de nuevo recorte de derechos para los usuarios en beneficio de los arrendadores que quieran librarse de sus inquilinos para arrendar los inmuebles a un precio más alto.

Hasta ahora, los contratos fijaban una renta, actualizable conforme al Índice de Precios al Consumo (IPC) durante los primeros cinco años. Con los cambios que quiere introducir el Ejecutivo de Mariano Rajoy, tras el tercer año el propietario podrá plantear que finaliza el contrato y quitarse de encima al inquilino si tiene a otra persona que le ofrezca más por la vivienda o imponerle a aquél una renta muy superior.

Además, el IPC ya no será el índice de referencia para actualizar la renta cada año de vigencia del contrato, lo que podrá traer aún más perjuicios para los inquilinos.

La reducción de las prórrogas a sólo un año frente a los tres vigentes en la actualidad supondrán también una enorme inseguridad para los arrendatarios de vivienda.

Así, tendrán durante doce meses la incertidumbre de si tendrán que buscar otra vivienda en breve o el propietario les exigirá una gran subida para permanecer en el inmueble. Y es que con la legislación vigente desde mediados de los 90, las prórrogas de tres años también implicaban la actualización de las rentas conforme al IPC.

El alquiler, una opción interesante
En opinión de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), en la situación de crisis actual hay más oferta de casas de alquiler, pero la demanda tampoco ha crecido todavía mucho. El resultado es que, aunque en el precio del alquiler ha bajado algo, sigue siendo elevado, para los salarios medios. Sin embargo, en teoría y con la calculadora en la mano, en un mercado en que los precios de compra de la vivienda bajan, alquilar es más rentable en general. Además, con la subida del IBI y otros gastos, tener una casa vacía sale cada vez más caro al propietario.

A pesar de las ventajas, el alquiler también tiene «peros». Por parte del propietario arrendador, el miedo a los destrozos, los problemas de impago y las dificultades para recuperar el piso por los propietarios. Y para el inquilino, la falta de estabilidad, y los elevados precios, que a veces hacen que parezca que se «tira» el dinero. Esto no ayuda a convertir al alquiler en una alternativa de vivienda, como lo es en la mayoría de los países de nuestro entorno.

Plazos más breves para el desahucio, pero no para el alquiler
Para prevenir los posibles problemas (que son minoría en el parque de viviendas en alquiler), muchos propietarios siguen exigiendo garantías excesivas al inquilino (que pueden suponerle avanzar 6 meses de renta o bloquear esa suma en un aval, si alguien se lo concede).

Por otro lado, sabemos que las acciones judiciales de desahucio por impago no han aumentado en los últimos años, y en 2011 han descendido. La fijación de juicios verbales abreviados en casos de deshaucio han contribuido a acelerar el desalojo de inquilinos morosos. Pero los plazos aún se alargan varios meses, pues los plazos reales de ejecución dependen de la carga de trabajo de los juzgados y de las oficinas ejecutoras de las sentencias. «Desde la OCU solicitamos que estos plazos se agilicen efectivamente, que se cambie la normativa para que deje de ser imprescindible contratar abogado y procurador en los juicios por desahucio. Todo lo que sea facilitar la recuperación del inmueble en caso de impago del inquilino es positivo: si los propietarios tienen mayor seguridad estarán más dispuestos a alquilar», explican desde la organización de consumidores.

Sin embargo, una cosa es agilizar los desalojos en caso de impago, y otra es acortar los plazos del alquiler. «Si se busca que el alquiler sea una opción equiparable, como en muchos países de nuestro entorno, inquilino y propietario deben tener unas garantías de estabilidad: el propietario lo que quiere es conservar al buen inquilino pagador, y el inquilino quiere acceder a una vivienda en precio ajustado, para poder seguir allí durante el tiempo que convenga a ambos, con estabilidad», destacan desde la OCU.

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Javi Navarro es periodista y el creador de CasaCocheCurro.com, un diario con información interesante que publica noticias prácticas para que les saques provecho en tu día a día. Puedes consultar cualquier duda contactando con Javi Navarro en su correo javi@casacochecurro.com. También puedes saber un poco más de su trayectoria profesional como periodista si echas un vistazo a su perfil en LinkedIn.
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