Cómo invertir en pisos para ponerlos en alquiler

Comprar un piso para invertir es una práctica que ofrece a los propietarios rentabilidad a largo plazo. Esta tendencia de comprar una vivienda para alquilarla permite, en ocasiones, que la casa “se pague sola” con la renta que el propietario obtiene por el alquiler. ¿El resultado? Con el paso de los años, la vivienda queda libre de cargas y el dueño tiene un inmueble en propiedad que puede usar como residencia habitual. O que puede seguir alquilando para obtener mayor beneficio. Por todo ello, comprar un piso para alquilar se convierte en una de las mejores opciones de inversión.

En esta guía te damos todos los detalles que debes conocer si quieres invertir en pisos para ponerlos en alquiler. Aunque esta es tan solo una de las opciones de comprar vivienda para invertir. Otra opción es pujar en las subastas de pisos en cesión de remate, en las que es posible adquirir los inmuebles a un precio más barato.

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Qué debo saber antes de invertir en vivienda

La inversión en viviendas para alquilarlas es una práctica bastante común que ofrece beneficios a los propietarios. Pero para que todo salga según lo esperado, hay una serie de aspectos a tener en cuenta previamente.

Lo primero, sin lugar a dudas, es hacer cuentas. Plantear una idea inicial, con los objetivos y expectativas sobre la rentabilidad que puede ofrecerte ese inmueble y simular un caso real. Es decir, que en este primer planteamiento tienes que tener calcular cuánto dinero puedes destinar a la compra de la vivienda y valorar qué beneficios que esperas obtener.

El presupuesto del que dispones para invertir es fundamental, puesto que de la cantidad depende el tipo de vivienda o la zona en la que vas a poder invertir. Y esto repercute de manera directa en la futura rentabilidad de la misma. La inversión en vivienda requiere de una liquidez inicial alta para hacer frente a la entrada de esta hipoteca, que suele ser, de media, del 30 % del coste total de la casa. Motivo por el que no es recomendable meterse en otra compra si tu hipoteca actual supera el 30 o 40 % de tus ingresos actuales. Por otra parte, además de disponer de ahorros suficientes, es importante que busques una oferta de préstamo hipotecario con buenas condiciones.

De manera paralela, una vez que ya te has hecho una idea de cuánto dinero vas a tener que destinar a la compra, es momento de plantearse cuánto de ese dinero quieres recuperar con el alquiler. Para ello, hay que analizar las horquillas de los precios del alquiler de la zona en la que estás buscando piso. Lo vemos con un ejemplo.

• Si compras un piso por 100.000 euros y lo pones en alquiler por 700 euros, necesitarías tenerla alquilada durante casi 12 años de manera continuada para cubrir los gastos de compra de la vivienda. 700 euros por 12 meses que tiene un año es igual a 8.400 euros anuales. Es decir, cantidad que recibiría el propietario al año si consigue tener la casa alquilada durante todo el año. 8.400 euros por 12 años es igual a 100.800 euros. O lo que es lo mismo, algo más que el valor de compra del piso.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que no siempre es fácil tener la vivienda en alquiler de manera continuada. En este punto entra en juego, sobre todo, el perfil del inquilino. No es lo mismo alquilar una vivienda a una familia que hacerlo a un estudiante. En este último caso, sabes de antemano que, probablemente, en los meses de verano deje el piso.

Por otra parte, puedes invertir en la vivienda para que la compra del piso te salga más barata, pero sin recuperar necesariamente toda la inversión. Por ejemplo, es posible comprar una casa de 100.000 con el objetivo de recuperar solamente la mitad del dinero. En este caso, siguiendo con el supuesto anterior, puedes alquilarla durante 6 años aproximadamente y recuperar el 50 % de la cantidad invertida. Esta es una fórmula que te permite disfrutar durante más años de esta casa, que te habrá salido muy barata. Eso sí, pagando el peaje de no disfrutar de ella durante unos cuantos años tras la compra.

No hay que olvidar que no todo son beneficios, sino que en las cuentas, si quieres ser lo más fiel a la realidad, debes descontar los gastos que hay que pagar al alquilar una vivienda.

En resumen, estas son las cuentas básicas que tienes que hacer antes de dar el paso:

• Primero, revisar bien el presupuesto que puedes destinar a la compra.
• Segundo, consultar el precio medio del alquiler en la zona donde vas a comprarla.
• Tercero, hacer cuentas para saber cuánto tiempo tienes que tenerla alquilada para obtener la rentabilidad que deseas.

Elegir el momento de compra adecuado

Tan importante es hacer cuentas, como elegir el mejor momento para invertir. Decidirte por una época en la que los inmuebles tengan intereses bajos o los precios de la vivienda estén a la baja, van a permitirte tener una mayor rentabilidad y beneficio. Para saber si es buen momento para invertir, es necesario tener en cuenta el contexto económico y social del país. Si no tienes mucha idea de cómo puede repercutir en tu inversión, siempre puedes recurrir a profesionales del sector que te orienten al respecto.

Cómo elegir el inmueble

La clave para comprar un piso que se ajuste a tus necesidades pasa por comparar la mayor cantidad de inmuebles posibles. Si quieres destinar esta vivienda al alquiler, para luego quedártela, tendrás que tener en cuenta dos cosas:

• Que sea funcional para el alquiler y tenga el número de habitaciones y estancias adecuadas para conseguir un mayor beneficio.
• Que te guste tanto la ubicación como la distribución del piso, puesto que eres tú quien, finalmente, va a disfrutar de la vivienda.

Por tanto, no escatimes en comodidades aunque esta casa sea para el alquiler en un primer momento. Busca una que te guste y que te llame la atención. Si no sabes por dónde empezar, aquí te dejamos algunos consejos que puedes tener en cuenta antes de comprar casa.

• En cuanto a la ubicación, ten en cuenta que dependiendo de la zona, así va a ser el perfil de tus inquilinos. No es lo mismo comprar un piso a las afueras de una ciudad que hacerlo en pleno centro de una gran ciudad o en los entornos de una área universitaria.

Además, otros factores que revalorizan y facilitan el alquiler de una casa son:

• Las conexiones y transporte que tenga.
• Proximidad de colegios, comercios o centros comerciales.

Cómo conseguir una mayor rentabilidad de un piso alquilado

Además de hacer una buena elección de la vivienda, algunos de los aspectos que debes tener en cuenta para poder sacarle el máximo partido a un piso alquilado son:

• Facilidad para alquilarlo. Hay zonas y tipos de vivienda que tienen mejor salida que otras. Tener en cuenta este aspecto es fundamental si quieres conseguir una buena rentabilidad de la casa.
• Por otra parte, ten en cuenta que si tiene varias habitaciones, puedes alquilarlo a varias personas.
• La ubicación. De manera general, siempre va a ser mucho más fácil alquilar una vivienda en una gran ciudad que en las zonas de la España vaciada.
• Encontrar la mejor oferta para comprar la casa y ofrecer un precio de alquiler que te permita pagar cómodamente las cuotas de la hipoteca.

Ventajas e inconvenientes

La principal ventaja, tal y como hemos detallado a lo largo del artículo, es la rentabilidad. Si encuentras a unos inquilinos de larga duración, puedes pagar una gran parte del coste de la vivienda con la renta. Es una manera de conseguir una casa barata. Pero para ello, debes tener la liquidez suficiente como para tener dos casas. La vivienda habitual y otra en la que inviertes.

De manera adicional a la rentabilidad, alquilar un inmueble proporciona unos ingresos constantes, que son los que puedes dedicar a pagar la hipoteca. Y respecto a otras opciones de inversión de vivienda, el alquiler suele ser más rápido de conseguir, puesto que es más accesible para muchos sectores de población.

El alquiler es una tendencia que está al alza, puesto que cada vez es más difícil que los jóvenes accedan a la compra de una vivienda. La falta de liquidez inicial provoca que muchos opten por el alquiler como vía para independizarse. Este hecho lo convierte en una inversión bastante segura y con poco riesgo.

Precisamente lo detallado en el apartado anterior es uno de los principales inconvenientes para invertir. Hay que contar con la liquidez suficiente para afrontar la compra de una esta casa.

Otra de las desventajas que puede tener esta inversión es no encontrar a los inquilinos adecuados. Ya sea porque no te aportan estabilidad y permanecen pocos meses en la casa o porque han provocado daños en la casa o tienes algún que otro recibo impagado.

Por qué las casas de obra nueva son una de las mejores opciones para invertir

Las viviendas de obra nueva, debido a su revalorización constante y el carácter sostenible, son una de las mejores apuestas para invertir. Factores a los que se suma que estas casas de obra nueva son un valor refugio ante la inflación, motivo por el que no va a parar de incrementarse en los próximos años. Los expertos en Obra Nueva del portal inmobiliario Solvia, señalan las razones principales por las que este tipo de viviendas de obra nueva son una de las mejores opciones para obtener rentabilidad:

1. Mayor demanda

El interés por la compraventa ha aumentado en 2022 un 38 % respecto al año anterior, según los datos del INE. Lo que evidencia que existe una demanda mucho más alta que el stock disponible de viviendas para comprar. En otras palabras, según los expertos de Solvia, “siempre va a haber una gran cantidad de interesados en adquirir o arrendar el inmueble de obra nueva en el que se invierta”.

2. Revalorización al alza y constante

Los precios de vivienda nueva suben de manera continuada. Y las tendencias de futuro siguen esta dirección, por lo que, “si se compra ahora, la rentabilidad futura de inversión también será mayor”.

3. Liquidez inmediata

Las viviendas de obra nueva son inmuebles que ofrecen una buena calidad y responde a las necesidades de los usuarios que otras viviendas no pueden ofrecer. Por este motivo, hay más posibilidades de vender o alquilar rápidamente y obtener ingresos de manera inmediata. Sobre todo, si se adquieren ubicaciones de viviendas prémium alejadas del centro y muy dinámicas a nivel inmobiliario y económico.

4. Apuesta sostenible

La transición hacia la sostenibilidad en el sector inmobiliario es un activo cada vez más presente. Por este motivo, las viviendas nuevas, que son menos contaminantes, son una de las mejores opciones para obtener rentabilidad.

5. Nuevas oportunidades de inversión

Ante la insuficiencia de oferta de alquiler, el atractivo de estas viviendas nuevas o la dificultad de comprar vivienda, la tendencia de comprar un piso para invertir es una opción que está en pleno auge.

6. Menos costes de mantenimiento

Una casa de obra nueva está lista para entrar a vivir, sin necesidad de reformas. Al ser más sostenibles, los costes de mantenimiento son inferiores.

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