Todo sobre la fianza de los alquileres de vivienda


La fianza es el depósito en metálico de la cantidad equivalente a una mensualidad de la renta pactada en la firma del contrato de alquiler de la vivienda. La fianza sirve de aval y asegura el cumplimiento de las obligaciones contraídas entre las partes, sin embargo ten presente que aunque el arrendador puede exigir el depósito de una mensualidad en concepto de fianza, también se pueden pactar otro tipo de garantías o fianzas adicionales que aseguren las obligaciones contraídas. Es obligatorio pactarla en el momento de formalización del contrato de arrendamiento, pudiéndose constituir no sólo en favor del arrendador sino a favor de otra persona o entidad que actúe como fiador.


El arrendador o fiador tendrá la posesión de la fianza hasta la finalización del contrato. Cuándo éste se extinga, al comprobar que no queda ningún pago pendiente y que no se han producido daños ni desperfectos que no deriven de un uso habitual o corriente de la vivienda, se deberá devolver en el plazo máximo de un mes la fianza en su totalidad o por el saldo restante después de cubrir estos gastos. Si dicha cantidad no se restituye en dicho plazo, el inquilino percibirá el interés legal en vigor desde el momento de la entrega de las llaves.

Se debe tener presente que la fianza no debe utilizarse para pagar la renta del último mes sino para hacer frente a los desperfectos o recibos pendientes de abonar.

Comunidades Autónomas

Las Comunidades Autónomas tienen la capacidad de establecer la obligación de que los arrendadores de viviendas sujetos a la normativa vigente, depositen el importe de las fianzas en registros de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta el momento de la extinción del contrato de alquiler. De esta manera, es usual que las Comunidades establezcan como obligatorio este depósito en un organismo oficial, por lo que es recomendable informarse de las obligaciones específicas exigidas en cada Comunidad, no sea que puedan suponerte cualquier tipo de inconveniente o sanción.

Al mismo tiempo se permite a las Comunidades Autónomas con competencias en materia de vivienda que regulen su depósito obligatorio en favor de la propia Comunidad, ya que los rendimientos generados por estos fondos se convierten en una importante fuente de financiación de las políticas autonómicas de vivienda.

En este sentido, puedes encontrar registros de fianzas creados en Comunidades Autónomas como, por ejemplo, el Depósito de fianzas para los contratos de alquiler de Cataluña, o el Depósito de fianzas de la Comunidad de Madrid gestionado por el propio Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA). Servicios semejantes se prestan en la Comunidad Valenciana, Aragón, Asturias, Castilla y León, etc.

Duración, actualización y devolución

La fianza perdura mientras el contrato de alquiler no se extingue. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización aunque la renta que le sirve de guía se modifique, pero al transcurrir este periodo de tiempo podrá ser actualizada, igual que pasa con la renta.

Cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el inquilino que disminuya, hasta hacerse igual a una mensualidad de la renta vigente. La actualización de la fianza durante este período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, se regirá por lo establecido por las partes en el contrato. A falta de pacto específico, lo acordado sobre la actualización de la renta se establecerá también para la actualización de la fianza.

El saldo de la fianza en metálico que debe ser restituido al inquilino es resultado de restar a la cuantía entregada por fianza, los pagos pendientes no abonados y los desperfectos ocasionados no derivados de un uso habitual o corriente de la vivienda.

Por su parte, el inquilino podrá reclamar no solamente la devolución del importe de la fianza sino además los intereses que haya generado, en el caso de que el arrendador no devuelva la fianza en el plazo de un mes desde el momento que finalice el contrato de alquiler y la entrega de llaves.

Cuando el depósito de la fianza se realice a través de un organismo administrativo, tras la celebración del contrato tanto el arrendador como el inquilino podrían realizar dicho depósito, aunque por norma lo efectúa el arrendador. Sin embargo, tras la finalización del contrato de alquiler, el inquilino no deberá dirigirse a la Administración, sino que para su devolución deberá dirigirse al arrendador.

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Javi Navarro es periodista y el creador de CasaCocheCurro.com, un diario con información interesante que publica noticias prácticas para que les saques provecho en tu día a día. Puedes consultar cualquier duda contactando con Javi Navarro en su correo javi@casacochecurro.com. También puedes saber un poco más de su trayectoria profesional como periodista si echas un vistazo a su perfil en LinkedIn.
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