Aumentar hipoteca o rehipotecar, mejores opciones


Aumentar hipoteca o rehipotecar, mejores opciones

Si estás pensando en solicitar un préstamo para comprarte un coche, hacer obra en casa o comprar otra vivienda, debes saber que existen dos opciones principales a la hora de conseguir ese nuevo importe: aumentar hipoteca incluyendo la nueva cantidad o pedir una nueva con el capital sumado. Te contamos cuál es la mejor opción para ti: aumentar hipoteca o rehipotecar mi casa.

1. Aumentar hipoteca

Incrementar el capital para aumentar una hipoteca es una posibilidad real cuando un hipotecado tiene problemas de liquidez. Esta opción está especialmente indicada cuando se pueden asumir los gastos de gestión de la ampliación de la hipoteca, es decir, cuando se dispone del dinero y además, cuando no quedan muchos años para acabar de pagar la hipoteca.

Los gastos suelen ser más baratos que rehipotecar, es decir, firmar una nueva hipoteca, pero hay que tener en cuenta que las condiciones iniciales del préstamo pueden cambiar por completo. La entidad bancaria será la encargada de estudiar la situación financiera del solicitante para decidir si aprueba la ampliación de hipoteca.

Costes aumentar hipoteca

– Comisión por novación: importe que se exige por modificar el contrato inicial de la hipoteca. Suele ser un porcentaje del capital total, es decir, el que ya estaba pendiente más el ampliado.

– Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Varía entre el 0,5% y el 1,5% dependiendo de cada Comunidad Autónoma.

– Nueva tasación de la vivienda.

– Gastos de gestoría, notaría y Registro de la Propiedad.

Aumentar hipoteca o rehipotecar, mejores opciones

2. Rehipotecar vivienda habitual

Ampliar hipoteca para reformas o aumentar hipoteca para adquirir una nueva vivienda, conlleva solo un cambio importante: la novación. Esto significa cambiar las condiciones del préstamo inicial.

Por el contrario, rehipotecar la casa implica dos cambios importantes: cancelar la hipoteca actual y contratar una nueva que incluya el capital anterior más el importe necesitado. Como es de esperar, los costes serán mayores.

Costes rehipotecar vivienda habitual

– Comisión por cancelación de hipoteca: Se trata de una comisión que hay que pagar por cancelar el capital que queda pendiente y que se fija en el momento de la firma del contrato.

– Escritura de cancelación en el notario – Gastos de gestoría y anulación de la carga en el Registro – Comisión de apertura de la nueva hipoteca – Nueva tasación de la vivienda – Abono del IAJD – Gastos de notaría, gestoría y Registro de la Propiedad derivados de la nueva hipoteca Por lo tanto, si comparamos ambas opciones parece claro que ampliar hipoteca para segunda vivienda u otras necesidades es la opción más económica. Solo requiere trámites y gastos derivados de la ampliación, mientras que rehipotecar implica no solo costes por cancelar la hipoteca anterior, sino también por constituir una nueva.

Ampliación de hipoteca simulador

Si quieres cerciorarte de cuál es la mejor opción teniendo en cuenta tu situación financiera, puedes usar el simulador disponible en la mayoría de portales web de las entidades bancarias. Solo tendrás que introducir los datos de tu hipoteca para ver el resultado.

Cómo renegociar una hipoteca con la novación y la subrogación

Cómo renegociar una hipoteca con la novación y la subrogación

Una hipoteca implica tener un contrato durante muchos años. Por eso no es de extrañar que los cambios en la coyuntura económica o en la situación financiera del hipotecado precisen de modificaciones en el préstamo hipotecario firmado inicialmente.

Renegociar una hipoteca es una posibilidad real pensada para adaptar la misma a nuevas situaciones. Esto puede realizarse mediante la novación hipotecaria o la subrogación.

Novación vs. subrogación

Las principales diferencias entre ambas opciones a la hora de renegociar una hipoteca son las siguientes:

– La novación permite ampliar el capital de la hipoteca. La subrogación no.
– La novación permite añadir titulares al préstamo hipotecario. La subrogación no.

– Los gastos de novación son menores a los de subrogación.

1. Novación hipoteca

Es un proceso sencillo que consiste en la modificación de una o varias cláusulas del contrato hipotecario original. Se trata de un acuerdo entre el cliente y la entidad para cambiar algunas condiciones:

Novación hipoteca por tipo de interés

Se puede cambiar la forma de calcular el tipo de interés.

Novación hipoteca por cambio de índice

También es posible cambiar el índice de referencia, por ejemplo, del IRPH al Euribor.

Novación hipoteca ampliación capital

Si se necesita liquidez, también se puede solicitar más dinero. Es la única forma de renegociar una hipoteca que permite este tipo de modificación.

Novación hipoteca para ampliar plazo:

Se puede alargar el plazo de la hipoteca para tener cuotas mensuales más bajas.

Novación de hipoteca por cambio de titular

Añadir titulares, eliminarlos o cambiarlos también es posible con la novación.

Novación hipoteca para eliminar cláusulas abusivas

Suprimir cláusulas como la cláusula suelo se puede hacer con este método de renegociar una hipoteca.

Novación hipoteca gastos

Conseguir nuevas condiciones en la hipoteca conlleva un coste adicional que hay que tener en cuenta.

– Comisión por novación: Varía entre el 0 y el 0,50% del capital pendiente, pero no se incluye en todos los contratos.
– Notaría: Oscila entre el 0,2 y el 0,5 del capital pendiente.
– Gestoría: Suele variar entre los 100 y los 150 euros.
– Tasación e IAJD: Se deben abonar en caso de ampliar el capital de la hipoteca. Dependen de cada comunidad autónoma.
– Registro de la Propiedad: Suele ser el 50% de los gastos del notario.

Cómo renegociar una hipoteca con la novación y la subrogación

2. Subrogación hipoteca

Mientras que la novación hipotecaria es una renegociación que se realiza en la misma entidad bancaria en la que la hipoteca fue concedida, la subrogación supone llevarse la hipoteca a otra entidad financiera diferente.

El principal motivo por el que esto se realiza es para conseguir mejores tipos de interés y plazos de amortización, pero también para eliminar productos vinculados y comisiones o suprimir cláusulas abusivas. Sin embargo, en la subrogación no se pueden realizar ampliaciones de capital o incluir titulares a la hipoteca, como en el caso de la novación.

Tipos de subrogación hipotecaria

Subrogación del acreedor

Consiste en cambiar la hipoteca de entidad. Para poder hacerlo, es necesario cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad, con la ventaja de que no se debe abonar el IAJD.

Subrogación del deudor

Consiste en sustituir a una persona por otra, es decir, que un comprador de subrogue a la hipoteca y asuma su deuda. Está indicado para operaciones de compra-venta de viviendas.

Aunque los gastos de subrogación son superiores a los de novación, en algunos casos interesa realizar la subrogación como forma de renegociar una hipoteca. Por ejemplo, resulta más barato que cancelar la hipoteca y formalizar una nueva, ya que no se debe pagar el IAJD.

Gastos subrogación hipoteca

Los gastos de subrogación de la hipoteca son más elevados que los de novación, puesto que el proceso es mucho más complejo. Primero hay que negociar la hipoteca con el nuevo banco, que informará al antiguo de la subrogación. Además, el hipotecado deberá asumir el coste de cancelar el préstamo con su banco original, lo que se conoce como comisión de subrogación.

– Comisión de subrogación: Obligatorio para pasar la hipoteca de una entidad a otra. Por Ley, en los primeros cinco años está comisión es del 0,50% y para el resto de años se sitúa en el 0,25% del capital pendiente.
– Gastos de notaría y gestoría – Registro de la Propiedad A la hora de elegir entre novación o subrogación, hay que tener muy claro el objetivo que se quiere conseguir. Estudia muy bien las alternativas disponibles antes de decantarte por una de ellas.

Todo lo que hay que saber si quieres modificar tu hipoteca

Estas son las opciones que hay para modificar una hipoteca y conseguir mejores condiciones. Empecemos por la modificación del préstamo hipotecario: novación modificativa.

¿Cómo se pueden cambiar las condiciones de la hipoteca?

En caso de querer realizar un cambio de las condiciones de la hipoteca hay que negociar con el banco recibiendo esta modificación el nombre de «novación modificativa» del préstamo hipotecario, pudiendo referirse el cambio a los siguientes aspectos:

_ la ampliación o reducción de capital;

_ la alteración del plazo;

_ las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente;

_ el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo;

_ la prestación o modificación de las garantías personales.

Cambio de la hipoteca a otra entidad: subrogación

¿En qué casos se puede subrogar un préstamo hipotecario? La formalización de un préstamo hipotecario en una entidad no limita al cliente a quedarse siempre en esa entidad, ya que es posible trasladar esa hipoteca a otra entidad bancaria que ofrezca mejoras en el plazo, en el tipo de interés o en ambas, operación que se denomina subrogación, si bien con determinadas limitaciones.

¿Cómo se realiza la subrogación?

Si una persona tiene suscrito un préstamo hipotecario con una entidad bancaria y otro banco le ofrece mejores condiciones, han de presentarle esa oferta porescrito, y las condiciones que le hayan ofertado son vinculantes, de modo que esa oferta, denominada «oferta vinculante», da inicio al procedimiento de subrogación.

La entidad que quiera llevarse la hipoteca del cliente tendrá que notificar por conducto notarial a la entidad que tiene la hipoteca originaria su intención de subrogarse, y le pedirá que le entreguen en el plazo de máximo de siete días naturales una certificación del importe pendiente del deudor por el préstamo o préstamos hipotecarios en que se haya de subrogar.

¿Puede el cliente cambiar su hipoteca a otra entidad siempre que quiera?

En la actualidad el cambio de entidad bancaria está limitado, ya que aunque no hace falta teóricamente el consentimiento de la entidad de crédito inicial, ésta puede igualar o mejorar la oferta del cliente mediante lo que se denomina «enervar la subrogación».

A este respecto ya se ha pronunciado el Tribunal Supremo en Sentencia de 25 de noviembre de 2003, considerando que la subrogación no es en sí un auténtico derecho sino una potestad del deudor sobre una situación preexistente, prevista para cuando la entidad originaria no preste la «colaboración debida» ante una oferta mejor por otro banco, procediendo a mejorar las condiciones a su propio cliente ante esa oferta.

Igualmente importante en este caso es la distinción entre préstamo y crédito hipotecario, ya que la legislación actual solo permite este cambio en caso de haber suscrito un préstamo hipotecario, y no un crédito, aunque ya existen resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado que entienden que la subrogación puede realizarse tanto en el caso de préstamos como de créditos hipotecarios, si bien «una cosa es opinar que la subrogación regulada en la ley 2/94 deba extenderse a los créditos que funcionan como préstamos, y otra cosa es poder asegurar a una entidad bancaria que el procedimiento de subrogación que pretende iniciar con nuestra intervención será inscrito y su derecho por tanto plenamente eficaz».

¿Cómo ha de actuar la entidad bancaria originaria para mejorar o igualar la oferta que otro banco le ha presentado al deudor?

El banco donde se formalizó el préstamo o crédito hipotecario inicialmente deberá comparecer ante el notario mediante un apoderado, en el plazo de quince días naturales desde que le pidieron la certificación del importe pendiente, para manifestar su intención de formalizar con el deudor una modificación de las condiciones del préstamo que igualen o mejoren la oferta que le presentó el nuevo banco al cliente, y para ello le deben presentar igualmente una oferta vinculante por escrito en 10 días hábiles al deudor.

Es importante esta comunicación al deudor, ya que diferentes notarios se han pronunciado respecto al caso en que ésta no se produzca, lo cual permitiría que la subrogación siguiera adelante, y no se diera el caso de que el deudor se quedara esperando la nueva oferta y siguiera adelante la subrogación sin que tuviera conocimiento de las condiciones que su banco le iguala o mejora impidiéndole cambiar de entidad. En ese caso, es conveniente que conste en la escritura de subrogación la manifestación del deudor de que no ha recibido notificación alguna.

Coste de la subrogación: Compensación por amortización anticipada

Comisión por amortización parcial anticipada
En caso de subrogación del préstamo hipotecario con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 41/2007 se aplicaba por la entidad donde el cliente tenía la hipoteca una comisión por amortización anticipada para cubrir los costes de los trámites administrativos, así como en concepto de compensación a la entidad por lo que dejaba de ganar -o lucro cesante- al dejar de percibir los intereses por el capital que se amortiza anticipadamente.

La publicación de la Ley cambia, en primer lugar, la denominación de la comisión por amortización anticipada por la de compensación por desistimiento al ser esta más acorde con su naturaleza, de modo que este nuevo régimen de compensación por amortización anticipada sustituye al anterior de comisión para los préstamos hipotecarios concertados a partir de la entrada en vigor de esta Ley, de modo que en ningún contrato podrá cobrarse por ambos conceptos.

Es importante destacar que se aplicará en todo caso a préstamos o créditos hipotecarios, la hipoteca recaiga sobre una vivienda y el prestatario sea persona física, siempre que se trate de hipotecas formalizadas tras la entrada en vigor de la Ley 41/2007, es decir, a partir del 9 de diciembre de 2007, y no afectará a las hipotecas anteriores a esa fecha.

Importe de la compensación por desistimiento en caso de subrogación

El importe de la comisión que cobrará la entidad donde se formalizó en su día la hipoteca dependerá de lo que se haya pactado, pero la entidad siempre ha de respetar unos máximos: Si la amortización anticipada se produce dentro de los cinco primeros años de vida del crédito o préstamo: 0,5 % del capital amortizado anticipadamente. Si la amortización anticipada se produzca tras los cinco primeros años de vida del crédito o préstamo: 0,25 % por ciento del capital amortizado anticipadamente.

Importe de la compensación por desistimiento en caso de cancelación del préstamo o crédito

Puede que en un momento dado el cliente decida aportar una determinada cantidad de dinero para cancelar definitivamente la hipoteca, o bien para amortizar solamente parte del capital.

Si la amortización anticipada se produce dentro de los cinco primeros años de vida del crédito o préstamo: 0,5 % del capital amortizado anticipadamente.

Si la amortización anticipada se produce tras los cinco primeros años de vida del crédito o préstamo: 0,25 % por ciento del capital amortizado anticipadamente.

Compensación por riesgo de tipo de interés

En relación con la amortización anticipada en momentos en los cuales se producen bajadas de tipo de interés, se establecen unas normas para la denominada «compensación por riesgo de tipo de interés». Se introducen dos elementos para que esta compensación guarde relación con la pérdida económica real para la entidad:

_ el establecimiento de una base de cálculo que refleje de manera más precisa la exposición al riesgo de la entidad.

_ la prohibición del cobro de la compensación en aquellos casos en que la amortización genera una ganancia de capital para la entidad prestataria, no teniendo por tanto una motivación económica.

Se establece que no habrá derecho a compensación por riesgo de tipo de interés, cuando la cancelación total o parcial, subrogatoria o no subrogatoria, se produzca dentro de un período de revisión de tipo de interés cuya duración pactada sea igual o inferior a doce meses. En el resto de los casos, será la pactada y dependerá si genera una ganancia o pérdida de capital a la entidad y no se aplicará si genera una ganancia de capital a su favor.

Tasaciones de los inmuebles

La concesión de un préstamo o crédito hipotecario supone para las entidades bancarias la admisión de un riesgo, de modo que para su valoración han de saber cuál es el valor del inmueble que va a constituir una garantía hipotecaria.

¿Ha de aceptarme el banco una tasación que tengo ya hecha o me pueden imponer la realización de una nueva por una agencia tasadora con la que habitualmente trabaje la entidad bancaria?

Es preciso saber que incluso aquellas entidades que disponen de servicios propios de tasación, deben aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente5, siempre que esté certificada por un tasador homologado y no hayan transcurrido más de seis meses desde su emisión. Ello no impide que la entidad de crédito pueda realizar las comprobaciones que estime pertinentes, cuyo coste no se puede repercutir al cliente.

En el caso de las subrogaciones puede ser que la entidad bancaria exija una nueva tasación del inmueble si la tasación es antigua.

Reducción de los costes arancelarios

Para el cálculo de los honorarios notariales de las escrituras de subrogación, novación modificativa y cancelación, de los créditos o préstamos hipotecarios, se aplicarán los aranceles correspondientes a los «Documentos sin cuantía» previstos en el número 1 del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Notarios.

Para el cálculo de los honorarios registrales de las escrituras de subrogación, novación modificativa y cancelación, de los créditos o préstamos hipotecarios, se aplicarán los aranceles correspondientes al número 2, «Inscripciones», del anexo I del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Registradores de la Propiedad, tomando como base la cifra del capital pendiente de amortizar, con una reducción del 90 %.

Además de lo dispuesto en la Ley 41/2007, se han habilitado otras medidas que a continuación se detallan:

Ampliación del plazo del préstamo hipotecario

En la actualidad existe la posibilidad de negociar con las entidades financieras una ampliación del plazo de préstamos con garantía hipotecaria para la construcción, rehabilitación o adquisición de vivienda habitual (no se aplica respecto de los créditos con garantía hipotecaria) que hayan sido concedidos por entidades de crédito: bancos, cajas de ahorros, cooperativas de crédito o establecimientos financieros de crédito en virtud de un acuerdo del Consejo de Ministros del 18 de abril de 2008.

El Real Decreto-ley 2/2008, de 21 de abril, establece la no sujeción al gravamen establecido en la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados de las escrituras públicas de novación de préstamos con garantía hipotecaria que se refieran a la ampliación del plazo del préstamo.

Esta posibilidad implica la ampliación uno de los elementos que determina la cuota mensual del préstamo hipotecario, que depende de tres variables fundamentales: el importe del préstamo, el tipo de interés y el plazo, permitiendo la ampliación de este último.

Si la entidad admite esta ampliación del plazo, suele cobrar una comisión máxima del 0,10 % máxima establecida por el artículo 10 de la Ley 2/94. En todo caso, es preciso saber que se aprobó un acuerdo en virtud del cual se puede pedir esta ampliación hasta el 22 abril del 2010 con exención de algunos gastos:

– No hay que pagar la comisión por ampliación del plazo del préstamo hipotecario.

– El cambio está exento del gravamen por Actos Jurídicos Documentados que se paga cuando se extienden escrituras públicas.

– La ampliación del plazo no conllevará gastos notariales ni registrales.

En todo caso es recomendable valorar que alargar el plazo implica pagar más años, y más intereses, y si posteriormente quiere amortizar capital y reducir de nuevo el plazo de pago habrá que asumir los costes que ello implique. No obstante este acuerdo no aplica la exención de gastos al supuesto de que además de ampliar el plazo se pida por ejemplo más dinero (ampliación de capital o alteración del tipo de interés).

Aplazamiento de la obligación de pago
A través del Instituto de Crédito Oficial (ICO) existe la posibilidad de un aplazamiento temporal y parcial en la obligación de pago del 50% del importe de las cuotas hipotecarias del periodo comprendido entre 1 de marzo de 2009 y 28 de febrero de 2011, con los siguientes requisitos:

– un mínimo de 500 euros mensuales hasta un máximo de 12.000 euros,

– a favor de determinados colectivos:

_ Ser trabajador por cuenta ajena en situación legal de desempleo y encontrarse en esta situación, al menos, durante los tres meses inmediatamente anteriores a la solicitud, así como tener derecho a prestaciones por desempleo, contributivas o no contributivas.

_ Ser trabajador por cuenta propia que se haya visto obligado a cesar en su actividad económica, manteniéndose en esa situación de cese durante un periodo mínimo de tres meses.

_ Ser trabajador por cuenta propia que acredite ingresos íntegros inferiores a tres veces el importe mensual del Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), durante al menos, tres mensualidades.

_ Ser pensionista de viudedad por fallecimiento ocurrido una vez concertado el préstamo hipotecario, y en todo caso, en fecha posterior al 1 de Septiembre de 2008.

– titulares de una hipoteca constituida para la adquisición de su vivienda habitual, que haya sido suscrita antes de 1 de septiembre de 2008 y por un importe inicial igual o inferior a 170.000 euros,

– y que el cliente no se encuentre en situación de mora.

El aplazamiento de las cuotas de la hipoteca se instrumentará a través de un contrato firmado entre el cliente y la misma entidad de crédito con la cual se encuentre formalizada inicialmente la hipoteca, manteniendo la vigencia y condiciones establecidas del préstamo hipotecario inicial.

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AUTOR
Javi Navarro es periodista y el creador de CasaCocheCurro.com, un diario con información interesante que publica noticias prácticas para que les saques provecho en tu día a día. Puedes consultar cualquier duda contactando con Javi Navarro en su correo javi@casacochecurro.com. También puedes saber un poco más de su trayectoria profesional como periodista si echas un vistazo a su perfil en LinkedIn.
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