Aumentar hipoteca o rehipotecar, mejores opciones

Aumentar hipoteca o rehipotecar, mejores opciones
NOTICIA de Javi Navarro
28.04.2018 - 12:30h    Actualizado 01.11.2022 - 19:06h

Si estás pensando en solicitar un préstamo para comprarte un coche, hacer obra en casa o comprar otra vivienda, debes saber que existen dos opciones principales a la hora de conseguir ese nuevo importe: aumentar hipoteca incluyendo la nueva cantidad o pedir una nueva con el capital sumado. Te contamos cuál es la mejor opción para ti: aumentar hipoteca o rehipotecar casa.

Si finalmente te decides por la segunda opción, en esta otra información puedes consultar cómo rehipotecar una vivienda para comprar otra casa. Procedimiento a seguir y aspectos a tener en cuenta.

Este trámite siempre permite aumentar el capital, no como en la subrogación de la hipoteca, que permite cambiar el préstamo de banco exclusivamente para mejorar las condiciones.

Y muy importante, no hay que confundir estos trámites con el de hipotecar una casa ya pagada. Una vía para conseguir financiación y destinar el dinero al fin que se necesite en casa caso.

1. Aumentar hipoteca

Incrementar el capital para aumentar una hipoteca es una posibilidad real cuando un hipotecado tiene problemas de liquidez. Esta opción está especialmente indicada cuando se pueden asumir los gastos de gestión de la ampliación de la hipoteca, es decir, cuando se dispone del dinero y además, cuando no quedan muchos años para acabar de pagar la hipoteca.

Los gastos suelen ser más baratos que volver a hipotecar, es decir, firmar una nueva hipoteca, pero hay que tener en cuenta que las condiciones iniciales del préstamo pueden cambiar por completo. La entidad bancaria será la encargada de estudiar la situación financiera del solicitante para decidir si aprueba la ampliación de hipoteca.

Costes aumentar hipoteca

Comisión por novación: importe que se exige por modificar el contrato inicial de la hipoteca. Suele ser un porcentaje del capital total, es decir, el que ya estaba pendiente más el ampliado.

– Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD): Varía entre el 0,5 % y el 1,5 % dependiendo de cada Comunidad Autónoma.

– Nueva tasación de la vivienda.

– Gastos de gestoría, notaría y Registro de la Propiedad.

Aumentar hipoteca o rehipotecar, mejores opciones

2. Rehipotecar vivienda habitual

Ampliar hipoteca para reformas o aumentar hipoteca para adquirir una nueva vivienda, conlleva solo un cambio importante: la novación. Esto significa cambiar las condiciones del préstamo inicial.

Por el contrario, rehipotecar la casa implica dos cambios importantes: cancelar la hipoteca actual y contratar una nueva que incluya el capital anterior más el importe necesitado. Como es de esperar, los costes serán mayores.

Costes rehipotecar vivienda habitual

– Comisión por cancelación de hipoteca: Se trata de una comisión que hay que pagar por cancelar el capital que queda pendiente y que se fija en el momento de la firma del contrato.

– Escritura de cancelación en el notario – Gastos de gestoría y anulación de la carga en el Registro – Comisión de apertura de la nueva hipoteca – Nueva tasación de la vivienda – Abono del AJD – Gastos de notaría, gestoría y Registro de la Propiedad derivados de la nueva hipoteca Por lo tanto, si comparamos ambas opciones parece claro que ampliar hipoteca para segunda vivienda u otras necesidades es la opción más económica. Solo requiere trámites y gastos derivados de la ampliación, mientras que rehipotecar implica no solo costes por cancelar la hipoteca anterior, sino también por constituir una nueva.

Ampliación de hipoteca: simulador

Si quieres cerciorarte de cuál es la mejor opción teniendo en cuenta tu situación financiera, puedes usar el simulador disponible en la mayoría de portales web de las entidades bancarias. Solo tendrás que introducir los datos de tu hipoteca para ver el resultado.

Cómo renegociar una hipoteca con la novación y la subrogación

Todo lo que hay que saber si quieres modificar tu hipoteca

Estas son las opciones que hay para modificar una hipoteca y conseguir mejores condiciones. Empecemos por la modificación del préstamo hipotecario: novación modificativa.

¿Cómo se pueden cambiar las condiciones de la hipoteca?

En caso de querer realizar un cambio de las condiciones de la hipoteca hay que negociar con el banco recibiendo esta modificación el nombre de “novación modificativa” del préstamo hipotecario, pudiendo referirse el cambio a los siguientes aspectos:

_ la ampliación o reducción de capital;

_ la alteración del plazo;

_ las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente;

_ el método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras del préstamo;

_ la prestación o modificación de las garantías personales.

Tasaciones de los inmuebles

La concesión de un préstamo o crédito hipotecario supone para las entidades bancarias la admisión de un riesgo, de modo que para su valoración han de saber cuál es el valor del inmueble que va a constituir una garantía hipotecaria.

¿Ha de aceptarme el banco una tasación que tengo ya hecha o me pueden imponer la realización de una nueva por una agencia tasadora con la que habitualmente trabaje la entidad bancaria? Es preciso saber que incluso aquellas entidades que disponen de servicios propios de tasación, deben aceptar cualquier tasación de un bien aportado por el cliente, siempre que esté certificada por un tasador homologado y no hayan transcurrido más de seis meses desde su emisión. Ello no impide que la entidad de crédito pueda realizar las comprobaciones que estime pertinentes, cuyo coste no se puede repercutir al cliente.

En el caso de las subrogaciones puede ser que la entidad bancaria exija una nueva tasación del inmueble si la tasación es antigua.

Reducción de los costes arancelarios

Para el cálculo de los honorarios notariales, de las escrituras de subrogación, novación modificativa y cancelación, de los créditos o préstamos hipotecarios, se aplicarán los aranceles correspondientes a los “Documentos sin cuantía” previstos en el número 1 del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los notarios.

Para el cálculo de los honorarios registrales, de las escrituras de subrogación, novación modificativa y cancelación, de los créditos o préstamos hipotecarios, se aplicarán los aranceles correspondientes al número 2, “Inscripciones”, del anexo I del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre. Por el que se aprueba el arancel de los registradores de la propiedad, tomando como base la cifra del capital pendiente de amortizar, con una reducción del 90 %.

Ampliación del plazo del préstamo hipotecario

En la actualidad existe la posibilidad de negociar con las entidades financieras una ampliación del plazo de préstamos con garantía hipotecaria para la construcción, rehabilitación o adquisición de vivienda habitual (no se aplica respecto de los créditos con garantía hipotecaria) que hayan sido concedidos por entidades de crédito: bancos, cajas de ahorros, cooperativas de crédito o establecimientos financieros de crédito en virtud de un acuerdo del Consejo de Ministros del 18 de abril de 2008.

El Real Decreto-ley 2/2008, de 21 de abril, establece la no sujeción al gravamen establecido en la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados de las escrituras públicas de novación de préstamos con garantía hipotecaria que se refieran a la ampliación del plazo del préstamo.

Esta posibilidad implica la ampliación uno de los elementos que determina la cuota mensual del préstamo hipotecario, que depende de tres variables fundamentales: el importe del préstamo, el tipo de interés y el plazo, permitiendo la ampliación de este último.

Si la entidad admite esta ampliación del plazo, suele cobrar una comisión máxima del 0,10 % máxima establecida por el artículo 10 de la Ley 2/94. En todo caso, es preciso saber que se aprobó un acuerdo en virtud del cual se puede pedir esta ampliación hasta el 22 abril del 2010 con exención de algunos gastos:

– No hay que pagar la comisión por ampliación del plazo del préstamo hipotecario.

– El cambio está exento del gravamen por Actos Jurídicos Documentados que se paga cuando se extienden escrituras públicas.

– La ampliación del plazo no conllevará gastos notariales ni registrales.

En todo caso es recomendable valorar que alargar el plazo implica pagar más años, y más intereses, y si posteriormente quiere amortizar capital y reducir de nuevo el plazo de pago habrá que asumir los costes que ello implique. No obstante este acuerdo no aplica la exención de gastos al supuesto de que además de ampliar el plazo se pida por ejemplo más dinero (ampliación de capital o alteración del tipo de interés).

Aplazamiento de la obligación de pago
A través del Instituto de Crédito Oficial (ICO) existe la posibilidad de un aplazamiento temporal y parcial en la obligación de pago del 50 % del importe de las cuotas hipotecarias del periodo comprendido entre 1 de marzo de 2009 y 28 de febrero de 2011, con los siguientes requisitos:

– un mínimo de 500 euros mensuales hasta un máximo de 12.000 euros,

– a favor de determinados colectivos:

_ Ser trabajador por cuenta ajena en situación legal de desempleo y encontrarse en esta situación, al menos, durante los tres meses inmediatamente anteriores a la solicitud, así como tener derecho a prestaciones por desempleo, contributivas o no contributivas.

_ Ser trabajador por cuenta propia que se haya visto obligado a cesar en su actividad económica, manteniéndose en esa situación de cese durante un periodo mínimo de tres meses.

_ Ser trabajador por cuenta propia que acredite ingresos íntegros inferiores a tres veces el importe mensual del Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), durante al menos, tres mensualidades.

_ Ser pensionista de viudedad por fallecimiento ocurrido una vez concertado el préstamo hipotecario, y en todo caso, en fecha posterior al 1 de septiembre de 2008.

– titulares de una hipoteca constituida para la adquisición de su vivienda habitual, que haya sido suscrita antes de 1 de septiembre de 2008 y por un importe inicial igual o inferior a 170.000 euros,

– y que el cliente no se encuentre en situación de mora.

El aplazamiento de las cuotas de la hipoteca se instrumentará a través de un contrato firmado entre el cliente y la misma entidad de crédito con la cual se encuentre formalizada inicialmente la hipoteca, manteniendo la vigencia y condiciones establecidas del préstamo hipotecario inicial.

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