Aumentar hipoteca o rehipotecar, mejores opciones


Aumentar hipoteca o rehipotecar, mejores opciones

Si estás pensando en solicitar un préstamo para comprarte un coche, hacer obra en casa o comprar otra vivienda, debes saber que existen dos opciones principales a la hora de conseguir ese nuevo importe: aumentar hipoteca incluyendo la nueva cantidad o pedir una nueva con el capital sumado. Te contamos cuál es la mejor opción para ti: aumentar hipoteca o rehipotecar mi casa.

1. Aumentar hipoteca

Incrementar el capital para aumentar una hipoteca es una posibilidad real cuando un hipotecado tiene problemas de liquidez. Esta opción está especialmente indicada cuando se pueden asumir los gastos de gestión de la ampliación de la hipoteca, es decir, cuando se dispone del dinero y además, cuando no quedan muchos años para acabar de pagar la hipoteca.

Los gastos suelen ser más baratos que rehipotecar, es decir, firmar una nueva hipoteca, pero hay que tener en cuenta que las condiciones iniciales del préstamo pueden cambiar por completo. La entidad bancaria será la encargada de estudiar la situación financiera del solicitante para decidir si aprueba la ampliación de hipoteca.

Costes aumentar hipoteca

– Comisión por novación: importe que se exige por modificar el contrato inicial de la hipoteca. Suele ser un porcentaje del capital total, es decir, el que ya estaba pendiente más el ampliado.

– Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Varía entre el 0,5% y el 1,5% dependiendo de cada Comunidad Autónoma.

– Nueva tasación de la vivienda.

– Gastos de gestoría, notaría y Registro de la Propiedad.

Aumentar hipoteca o rehipotecar, mejores opciones

2. Rehipotecar vivienda habitual

Ampliar hipoteca para reformas o aumentar hipoteca para adquirir una nueva vivienda, conlleva solo un cambio importante: la novación. Esto significa cambiar las condiciones del préstamo inicial.

Por el contrario, rehipotecar la casa implica dos cambios importantes: cancelar la hipoteca actual y contratar una nueva que incluya el capital anterior más el importe necesitado. Como es de esperar, los costes serán mayores.

Costes rehipotecar vivienda habitual

– Comisión por cancelación de hipoteca: Se trata de una comisión que hay que pagar por cancelar el capital que queda pendiente y que se fija en el momento de la firma del contrato.

– Escritura de cancelación en el notario
– Gastos de gestoría y anulación de la carga en el Registro
– Comisión de apertura de la nueva hipoteca
– Nueva tasación de la vivienda
– Abono del IAJD
– Gastos de notaría, gestoría y Registro de la Propiedad derivados de la nueva hipoteca

Por lo tanto, si comparamos ambas opciones parece claro que ampliar hipoteca para segunda vivienda u otras necesidades es la opción más económica. Solo requiere trámites y gastos derivados de la ampliación, mientras que rehipotecar implica no solo costes por cancelar la hipoteca anterior, sino también por constituir una nueva.

Ampliación de hipoteca simulador

Si quieres cerciorarte de cuál es la mejor opción teniendo en cuenta tu situación financiera, puedes usar el simulador disponible en la mayoría de portales web de las entidades bancarias. Solo tendrás que introducir los datos de tu hipoteca para ver el resultado.

Cómo renegociar una hipoteca con la novación y la subrogación

Cómo renegociar una hipoteca con la novación y la subrogación

Una hipoteca implica tener un contrato durante muchos años. Por eso no es de extrañar que los cambios en la coyuntura económica o en la situación financiera del hipotecado precisen de modificaciones en el préstamo hipotecario firmado inicialmente.

Renegociar una hipoteca es una posibilidad real pensada para adaptar la misma a nuevas situaciones. Esto puede realizarse mediante la novación hipotecaria o la subrogación.

Novación vs. subrogación

Las principales diferencias entre ambas opciones a la hora de renegociar una hipoteca son las siguientes:

– La novación permite ampliar el capital de la hipoteca. La subrogación no.
– La novación permite añadir titulares al préstamo hipotecario. La subrogación no.

– Los gastos de novación son menores a los de subrogación.

1. Novación hipoteca

Es un proceso sencillo que consiste en la modificación de una o varias cláusulas del contrato hipotecario original. Se trata de un acuerdo entre el cliente y la entidad para cambiar algunas condiciones:

Novación hipoteca por tipo de interés

Se puede cambiar la forma de calcular el tipo de interés.

Novación hipoteca por cambio de índice

También es posible cambiar el índice de referencia, por ejemplo, del IRPH al Euribor.

Novación hipoteca ampliación capital

Si se necesita liquidez, también se puede solicitar más dinero. Es la única forma de renegociar una hipoteca que permite este tipo de modificación.

Novación hipoteca para ampliar plazo:

Se puede alargar el plazo de la hipoteca para tener cuotas mensuales más bajas.

Novación de hipoteca por cambio de titular

Añadir titulares, eliminarlos o cambiarlos también es posible con la novación.

Novación hipoteca para eliminar cláusulas abusivas

Suprimir cláusulas como la cláusula suelo se puede hacer con este método de renegociar una hipoteca.

Novación hipoteca gastos

Conseguir nuevas condiciones en la hipoteca conlleva un coste adicional que hay que tener en cuenta.

– Comisión por novación: Varía entre el 0 y el 0,50% del capital pendiente, pero no se incluye en todos los contratos.
– Notaría: Oscila entre el 0,2 y el 0,5 del capital pendiente.
– Gestoría: Suele variar entre los 100 y los 150 euros.
– Tasación e IAJD: Se deben abonar en caso de ampliar el capital de la hipoteca. Dependen de cada comunidad autónoma.
– Registro de la Propiedad: Suele ser el 50% de los gastos del notario.

Cómo renegociar una hipoteca con la novación y la subrogación

2. Subrogación hipoteca

Mientras que la novación hipotecaria es una renegociación que se realiza en la misma entidad bancaria en la que la hipoteca fue concedida, la subrogación supone llevarse la hipoteca a otra entidad financiera diferente.

El principal motivo por el que esto se realiza es para conseguir mejores tipos de interés y plazos de amortización, pero también para eliminar productos vinculados y comisiones o suprimir cláusulas abusivas. Sin embargo, en la subrogación no se pueden realizar ampliaciones de capital o incluir titulares a la hipoteca, como en el caso de la novación.

Tipos de subrogación hipotecaria

Subrogación del acreedor

Consiste en cambiar la hipoteca de entidad. Para poder hacerlo, es necesario cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad, con la ventaja de que no se debe abonar el IAJD.

Subrogación del deudor

Consiste en sustituir a una persona por otra, es decir, que un comprador de subrogue a la hipoteca y asuma su deuda. Está indicado para operaciones de compra-venta de viviendas.

Aunque los gastos de subrogación son superiores a los de novación, en algunos casos interesa realizar la subrogación como forma de renegociar una hipoteca. Por ejemplo, resulta más barato que cancelar la hipoteca y formalizar una nueva, ya que no se debe pagar el IAJD.

Gastos subrogación hipoteca

Los gastos de subrogación de la hipoteca son más elevados que los de novación, puesto que el proceso es mucho más complejo. Primero hay que negociar la hipoteca con el nuevo banco, que informará al antiguo de la subrogación. Además, el hipotecado deberá asumir el coste de cancelar el préstamo con su banco original, lo que se conoce como comisión de subrogación.

– Comisión de subrogación: Obligatorio para pasar la hipoteca de una entidad a otra. Por Ley, en los primeros cinco años está comisión es del 0,50% y para el resto de años se sitúa en el 0,25% del capital pendiente.
– Gastos de notaría y gestoría
– Registro de la Propiedad

A la hora de elegir entre novación o subrogación, hay que tener muy claro el objetivo que se quiere conseguir. Estudia muy bien las alternativas disponibles antes de decantarte por una de ellas.

Si quieres leer más noticias como Aumentar hipoteca o rehipotecar, mejores opciones, te recomendamos que entres en la categoría de Hipotecas.

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AUTOR
Javi Navarro es periodista y el creador de CasaCocheCurro.com, un diario con información interesante que publica noticias prácticas para que les saques provecho en tu día a día. Puedes consultar cualquier duda contactando con Javi Navarro en su correo javi@casacochecurro.com. También puedes saber un poco más de su trayectoria profesional como periodista si echas un vistazo a su perfil en LinkedIn.
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